1. 제소전화해를 하는 이유

임대차계약을 체결하면서 제소전화해를 하는 경우가 많습니다.

원래 제소전화해란 제소 전, 즉 소송을 제기하지 않은 상태에서 분쟁 당사자들이 법원에서 화해, 즉 합의를 하여 분쟁을 끝내는 제도입니다. 제소전화해를 하면 법원이 당사자간 합의 내용을 담아서 화해조서를 만들어줍니다. 이러한 제소전화해조서는 민사소송법 제220조 에 따라 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.

확정판결과 동일한 효력을 가진다는 의미는 상대방이 합의 내용을 위반했을 때 피해자가 법원에 소송을 해서 판결문을 받을 필요 없이 제소전화해조서를 가지고 바로 상대방을 상대로 강제집행을 할 수 있다는 의미입니다. 이렇게 신속하고 간편하게 강제집행을 할 수 있는 이점이 있기 때문에 비록 지금은 분쟁이 없음에도 불구하고 혹시라도 나중에 분쟁이 생길 경우를 대비해서 미리 제소전화해조서를 받아두는 것입니다.

임대차계약을 체결하면서 제소전화해조서를 받아두는 가장 큰 이유는 나중에 차임 연체로 인해서 임대차계약이 해지되거나 임대차기간이 만료되었을 때 임차인이 바로 명도하지 않을 경우 임대인이 법원에 명도소송을 제기할 필요 없이 제소전화해조서만으로 바로 명도 강제집행을 할 수 있기 때문입니다.

2. 임대차 갱신과 제소전화해의 효력

임대차계약은 최초의 계약기간 이후에도 계속해서 갱신되는 경우가 많습니다. 물론 그때마다 다시 법원에서 제소전화해를 하면 갱신되는 임대차계약에 적용될 새로운 제소전화해가 성립되므로 법률관계가 가장 확실할 것입니다. 그런데 제소전화해를 하려면 양당사자가 직접 법원에 출석하거나 변호사를 선임해서 대신 출석을 시켜야 합니다. 즉, 시간이 걸리고, 번거롭고, 비용 부담이 있게 됩니다. 또한 상대방의 동의를 구해야 하기 때문에 부담스러운 면도 있습니다.

어떠한 이유에서든 임대차계약을 갱신하면서 새롭게 제소전화해를 하지 않은 경우 종전의 제소전화해의 효력이 갱신된 임대차계약에도 유지될까요? 임차인이 나중에 혹시라도 명도를 하지 않을 경우 임대인은 명도소송 없이도 종전의 제소전화해조서만으로 바로 명도 강제집행을 할 수 있을까요?

(1) 제소전화해의 효력이 갱신된 임대차에도 유지된다는 조항이 있는 경우

제소전화해의 효력이 갱신된 임대차계약에도 유지되는지 여부는 화해조항의 내용에 따라 결정됩니다. 판례에 의하면, 제소전화해조서에 ‘계약이 갱신되거나 연장되는 경우에도 화해조서의 효력이 유지된다’는 취지의 조항이 있다면 갱신된 임대차계약에도 종전 제소전화해조서의 효력이 유지되어 위 화해조서만으로 명도 강제집행이 가능합니다.

실제로 임대차계약에 관한 대부분의 제소전화해조서는 임대차계약 갱신 시에도 화해조서의 효력을 유지한다는 취지의 조항을 포함하고 있습니다. 예를 들면, “이 건 제소전화해는 위 1항 계약기간이 만료된 후라도 당사자 간의 합의로 계약이 연장되거나 갱신된 경우에는 그 연장 또는 갱신된 계약이 종료되어 인도가 완료되는 때까지 유효한 것으로 한다“, ”이 사건 제소전화해조서는 차후 임대료, 관리비, 계약기간 등이 변경된 갱신 계약의 경우에도 동일한 효력을 발생한다”, “임대차계약을 갱신할 경우 및 그 밖에 법에 따라 갱신되는 경우에는 갱신된 계약기간의 만료일에 인도한다” 등의 조항이 그렇습니다.

(2) 제소전화해의 효력이 갱신된 임대차에도 유지된다는 조항이 없는 경우

그러나 제소전화해조서의 화해조항에 ‘임대차계약 갱신 시에도 효력이 유지된다’는 취지의 조항이 없다면, 원칙적으로 해당 화해조서의 효력은 화해조서에 명시된 본래의 임대차기간의 만료로써 소멸한다고 해석될 가능성이 높습니다.

제소전화해는 임대차계약을 기초로 하지만 제소전화해와 임대차계약이 반드시 일치하는 것은 아니고 원칙적으로 그 둘은 별개입니다. 한편, 제소전화해는 특정된 법률관계를 전제로 성립하므로 화해조서의 기판력 및 집행력은 화해의 대상이 된 분쟁에 한정됩니다. 제소전화해의 내용 중 효력유지 조항이 없는 상태에서 임대차계약이 갱신되면 이는 새로운 법률관계가 형성된 것으로서 기존 화해의 대상에 당연히 포함된다고 보기는 어렵고 따라서 기존 제소전화해의 효력이 미치지 않는다고 해석될 가능성이 높습니다. 

따라서 제소전화해조서에 ‘갱신 후 효력유지’ 조항이 없는 상황에서 임대차계약이 갱신된 이후 임대인이 갱신된 기간의 종료를 이유로 기존 화해조서에 기하여 강제집행을 시도할 경우 임차인은 청구이의의 소를 통해 그 집행력의 배제를 구할 수 있을 것입니다.

(3) 갱신된 임대차계약에서 기존 제소전화해의 효력을 배제하기로 합의한 경우

한편, 임대인과 임차인이 갱신하는 임대차계약서에서 “종전의 화해조서는 적용하지 않는다”라고 명확히 합의했다면, 이와 같은 새로운 합의 내용이 우선 적용되어 기존의 제소전화해조서에 따른 강제집행은 허용되지 않을 것입니다.

제소전화해가 성립한 이후에도 당사자들이 별도의 합의를 통해서 기존 화해조항의 내용을 변경하거나 그 적용을 배제하기로 합의하는 것도 가능하며 그러한 합의는 유효합니다. 이는 사적 자치의 원칙에 따른 것으로서 확정판결 이후에 당사자들이 확정판결의 내용과 다른 새로운 합의를 할 경우 그러한 합의의 효력이 우선하는 것과 같은 원리입니다.

이 경우 임대인이 기존의 제소전화해조서를 집행권원으로 하여 강제집행을 신청한다면 임차인은 “갱신된 임대차계약서에서 제소전화해조서의 적용을 배제하기로 합의했으므로 기존 화해조서에 기초한 강제집행은 부당하다“고 주장하며 청구이의의 소를 제기해서 그 집행력의 배제를 구할 수 있고, 법원은 강제집행을 불허하는 결정을 내릴 것입니다.

3. 임차건물의 소유자가 변경된 경우

한편, 건물이 양도되어 임차건물의 소유자가 변경된 경우 새로운 소유자는 다시 제소전화해를 하지 않더라도 임대차기간이 만료되었을 때 기존의 제소전화해조서에 승계집행문을 부여받아 강제집행을 할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제3조 제2항과 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 이는 법률상 당연승계 규정으로서 임차건물의 양수인은 임대차계약상 임대인의 권리·의무 일체를 그대로 승계합니다. 이 규정에 따라 임대인의 지위를 승계한 양수인은 다른 특별한 사정이 없는 한 기존의 임대인과 임차인 사이에 성립된 제소전화해의 당사자 지위 또한 승계한다고 볼 수 있습니다.

한편, 민사소송법 제218조 제1항은 확정판결의 효력이 당사자 뿐만 아니라 ‘변론 종결 후의 승계인’에게도 미치는 것으로 정합니다. 제소전화해는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로 위 민사소송법 제218조 제1항에 따라 제소전화해가 성립한 후 임차건물을 양수한 사람은 ‘변론 종결 후의 승계인’에 해당하여 원칙적으로 제소전화해의 기판력을 받게 됩니다.

따라서 임차건물의 새로운 소유자는 별도의 소송을 제기할 필요 없이 민사집행법 제31조 제1항에 따라 자신이 임대인의 지위를 승계하였음을 증명하여 기존의 제소전화해조서에 대한 승계집행문을 받은 뒤 이를 집행권원으로 해서 임차인을 상대로 강제집행을 할 수 있습니다.

4. 실무상 주의할 점

제소전화해는 장래에 계약위반으로 인해서 분쟁이 발생할 경우 소송을 하지 않고 바로 강제집행을 할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 제소전화해의 과정이 시간이 걸리고 번거롭습니다. 따라서 처음 계약체결 시 제소전화해를 할 때 해당 계약에 특유한 위험요소를 해소하기 위한 계약조건, 향후 계약조건의 변경 등 장래 발생가능한 변수, 기타 필요한 내용을 담아서 화해조항을 만든다면 제소전화해를 효과적으로 활용하면서 동시에 장래 계약이 변경되거나 갱신될 때 다시 제소전화해를 해야 하는 번거로움을 절약할 수 있습니다.

한편, 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있기 때문에 화해조항의 내용 중에 일방에게 현저하게 불리하거나 강행규정에 반하는 조항이 있다고 하더라도 제소전화해가 적법하게 성립한 이상 나중에 이를 뒤집기는 어렵습니다. 따라서 제소전화해를 하는 당사자 모두 화해조항의 내용에 대해서 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

저희 사무소는 오랜 경험과 부동산에 대한 높은 수준의 전문성을 바탕으로 임대차계약서와 제소전화해조항의 내용을 분석하고, 문제점을 보완하고, 위험요소에 대한 해결책을 제시함으로써 오랫동안 안심할 수 있는 서비스를 제공하고 있습니다.