1. 사건 개요

A씨는 재개발아파트를 분양받아 시행사인 재개발조합에게 계약금과 중도금을 지급하였습니다. 그런데 해당 아파트는 입주예정일까지 사용승인이 나지 않았고 임시사용승인만을 받았습니다. 이에 따라 A씨는 등기 없는 채로 아파트에 입주하였습니다. 입주 당시 재개발조합은 A씨에게 분양대금 잔금을 모두 납부할 것을 요구하였고 이러한 재개발조합의 요구에 따라 A씨는 분양대금 전액을 지급하였습니다. 그러나 A씨가 입주한 이후로도 오래도록 사용승인이 나오지 않아 등기도 지체되었습니다. A씨는 등기를 넘겨받지 못했음에도 불구하고 분양대금을 전액 납부했다는 이유로 세무서로부터 아파트에 대한 재산세를 부과받고 이를 납부하였습니다.

2. 입주 당시 A씨가 분양대금 전액을 지급할 의무가 있나요?

(1) 원칙

‘주택공급에 관한 규칙’(국토교통부령) 제60조 제4항 제4호는 정식 사용승인이 나오지 않고 임시사용승인만 나온 상태에서 입주하는 경우에는 분양대금 10%의 지급을 유보할 수 있다고 정합니다. 따라서 원칙적으로 A씨는 분양대금의 10% 해당액의 지급을 거절할 수 있습니다.

주택공급에 관한 규칙(국토교통부령) 제60조(입주금의 납부) ④ 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 받을 수 있다. <개정 2016. 8. 12., 2017. 11. 24.>
(중략)
4. 잔금: 사용검사일 이후. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 잔금의 구체적인 납부시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정한다.
가. 법 제49조 제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우
나. 법 제49조 제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 아니하는 경우

(2) 분양계약서의 내용 우선

다만 분양계약서가 위 규정과 다른 내용을 정하는 경우에는 분양계약의 내용이 우선합니다. 따라서 만약 분양계약서가 입주 시 분양대금 전액을 지급하도록 정하고 있다면 그러한 분양계약서의 내용에 따라야 합니다.

대구지방법원 서부지원 2025. 6. 19. 선고 2023가합51568 판결은 “이 사건 분양계약 제1조 (2)의 제3항은 주택공급에 관한 규칙 제60조 제4항 제4호와 달리 ‘임시 사용승인을 받아 입주하는 경우’에 한정하여 전체입주금의 10%에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 나머지 잔금은 사용승인일에 납부할 수 있다고 정하고 있기는 하나, 원고들과 피고 사이에 이 사건 분양계약이 체결된 이상 그 사법적 효력이 부정된다고 할 수는 없고(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475 판결 등 참조), 주택공급에 관한 규칙 제60조 제4항 제4호는 “잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있다. 다만 동별 사용검사 또는 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는 전체 잔금의 90%는 입주일에 나머지는 10%는 사용검사일 이후에 받을 수 있다”라고 규정하고 있어 위 규정에 의하더라도 동별 사용검사 또는 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에 반드시 잔금을 입주일에 90%, 사용검사일에 10%로 나누어 받아야 하는 것은 아님을 알 수 있고, 오히려 위 규칙은 ‘잔금의 구체적인 납부시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정한다’라고 덧붙이고 있는바, 결국 잔금의 구체적 납부시기는 이 사건 분양계약 내용에 따라 정해지는 것이 타당하다”라고 하였습니다.

법제처 법령해석(국토해양부 질의회신 법제처-11-0429)도 “사업주체와 당첨자가 체결하는 주택공급계약이 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제3항부터 제5항까지에 위반하였다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다는 판례(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475 판결 등 참조)와 「주택공급에 관한 규칙」의 규정 형식 등에 비추어 볼 때, 「주택공급에 관한 규칙」 제 26조제4항제4호에서 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 동별 사용검사 또는 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에 받을 수 있다고 규정하고 있는 것은, 사업주체나 당첨자가 위 규칙에서 정하고 있는 시기에 반드시 잔금을 주고 받으라는 것이라기보다는, 당사자가 주택공급계약을 체결할 때 계약서에 포함되는 사항인 “입주금 납부시기”에 관한 기준을 정하고 있는 취지로 보이고, 그렇다면 구체적인 잔금의 납부시기는 같은 규칙 제26조제4항제4호에서 정하고 있는 기준의 범위 안에서 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정하여진다고 해석하여야 할 것”이라고 하였습니다.

3. A씨가 분양대금 전액을 지급한 경우 다시 10%를 반환받을 수 있나요?

(1) 분양계약서가 입주 시 분양대금 전액을 지급하도록 정한 경우

앞서 설명드린 바와 같이 분양계약서의 내용이 우선하므로 만약 분양계약서가 입주 시 분양대금 전액을 지급하도록 정하고 있다면 분양대금의 10%에 대한 반환청구는 어려울 것입니다.

서울고등법원 2015. 8. 25. 선고 2014나52089 판결은 “원고들은 주택공급에 관한 규칙 제26조 제4항이 전체 입주금(아래에서는 ‘분양대금’이라 한다)의 10%에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있도록 규정하고 있음에도 피고들은 임시사용승인만을 받은 상태에서 사용검사가 이루어지기 전에 원고들로부터 분양대금 잔금 전액을 받았으므로, 피고들은 각자 원고들에게 선지급액(전체 분양대금의 10%)에 대하여 잔금 전액을 지급한 날부터 사용검사일까지의 이자 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 주장한다. 주택법 및 이에 따른 주택공급에 관한 규칙 제26조 제4항은 임시사용승인을 받아 입주하는 경우에 전체 분양대금의 10%에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체 분양대금의 10%에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있도록 정하고 있다. 그러나 이 사건 각 분양계약 제1조 제1항은 준공인가를 받아 입주하는 경우와 준공인가 전 사용허가만을 받아 입주하는 경우를 구분하지 않고 잔금(분양대금의 30%)을 입주지정일에 납부하도록 정하고 있다. 위 약정에 따라 원고들은 각 해당 입주일 무렵에 잔금을 모두 납부하였다. 앞서 본 주택공급에 관한 규칙 제26조 제4항은 이에 위반되는 주택공급계약의 사법상 효력까지 부인하는 강행규정이라고 할 수 없다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2000다52042 판결 참조). 피고 조합이 이 사건 각 분양계약 내용에 따라 원고들로부터 각 해당 입주일 무렵에 잔금을 받은 이상 그 이자 상당의 돈을 부당이득한 것으로 볼 수 없다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다”라고 하였습니다.주택공급에 관한 규칙’(국토교통부령) 제60조 제4항 제4호는 정식 사용승인이 나오지 않고 임시사용승인만 나온 상태에서 입주하는 경우에는 분양대금 10%의 지급을 유보할 수 있다고 정합니다. 따라서 원칙적으로 A씨는 분양대금의 10% 해당액의 지급을 거절할 수 있습니다.

(2) 분양계약서가 분양대금의 10%는 최종 사용승인 시 지급하도록 정하는 경우

분양계약서가 분양대금의 10%는 최종 사용승인이 나올 때까지 지급을 유보하도록 정하고 있음에도 불구하고 A씨가 입주시 분양대금 전액을 지급한 것이라면 재개발조합에게 부당이득반환을 청구할 여지가 있습니다.

4. A씨는 등기 지체에 대해서 손해배상청구를 할 수 있나요?

(1) 소유권이전등기 지체에 대한 손해배상

사용승인 및 등기의 지체에 대하여 A씨는 분양자인 재개발조합을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 분양계약서가 입주 시 분양대금 전액을 지급하도록 정한 경우이든 최종 사용승인 시까지 분양대금 10%의 지급을 유보하도록 정한 경우이든 A씨는 손해배상청구가 가능합니다.​

실무상 A씨가 받을 수 있는 손해배상액은 분양대금의 10%에 대한 민사법정이자 상당액입니다. 과거 법원의 판례 중에는 사용승인 및 등기 지체로 인한 수분양자의 손해로서 위자료를 인정하기도 했지만, 현재 법원의 실무는 민사소송법 제202조의2 “손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다”라는 조항을 적용하여 분양대금의 10%에 대한 이자 상당액을 손해액으로 인정하고 있습니다. 이자 상당액이 가산되는 기간은 대체로 계약상 입주기간에서 1년이 경과한 시점부터 소유권이전등기가 이루어진 시점까지로 보고, 이자율은 민법이 정하는 법정이율인 연 5%가 적용됩니다.

(2) 손해배상액의 감액

다만 사용승인 및 등기가 늦어진 경위 등 구체적 사정에 따라서는 법원이 그 금액을 재량으로 감액할 여지도 있습니다. 의정부지방법원 남양주지원 2023. 7. 12. 선고 2022가단20393 판결은 “다음과 같은 사정 … ② 원고들이 소유권이전등기를 넘겨받기 전에도 해당 세대에 입주하여 이를 사용·수익하는 데에는 아무런 지장이 없었던 점, ③ 원고들에 대한 소유권이전등기절차의 이행이 지체되게 된 주된 요인은 특화공사와 그로 인한 조합 내부다툼으로 인한 것으로 보이는 점, ④ 특화공사의 내용은 외부 및 공용부마감, 세대별 중문 설치, 붙박이장, 아트판넬, 전동빨래건조대, 전기오븐 등 공용부분 및 개별세대의 시설을 개선하는 내용으로 일반분양자들도 위 부분에 대하여는 직접 혜택을 얻은 점, ⑤ 일반분양비율이 58%에 달하여 조합원들보다 일반분양자들에게 그 이익이 더 돌아갈 것으로 보이는 점, ⑥ 원고들의 손해액을 일정한 기준에 따라 일률적으로 산정하는 것과 관련하여 원고들별로 뚜렷하게 구별되는 요소로는 분양대금을 들 수 있는 점 등을 종합하면, 앞서 본 바와 같이 피고가 이행을 지체한 때부터 원고들 각자의 분양대금의 10%에 해당하는 돈에 대하여 민법에 따른 법정이율인 연 5%의 비율로 계산한 돈에서 앞서 본 사정을 감안하여 30% 감액한 돈을 원고들에게 배상할 각 손해액으로 인정한다”라고 하였습니다.

5. A씨가 납부한 재산세에 대해서도 손해배상청구를 할 수 있나요?

(1) 재산세의 부과 기준

지방세법 제107조 제1항에 의하면, 과세기준일 현재 재산의 ‘사실상 소유자’가 재산세의 납세의무자가 됩니다. 또한 지방세법 시행령 제20조 제2항에 의하면, ’사실상의 잔금지급일’에 재산을 취득한 것으로 봅니다. 조세실무는 이러한 규정에 근거하여 아직 사용승인이 나오지 않아 수분양자에게 소유권이전등기가 경료되지 않았다고 하더라도 수분양자가 과세기준일 현재 분양대금을 전액 지급한 경우에는 수분양자를 ’사실상 소유자’로 평가하여 수분양자에게 재산세를 부과할 가능성이 큽니다. 반대로 수분양자가 과세기준일 현재 분양대금 10%의 지급을 유보하고 있는 경우에는 재개발조합을 ’사실상 소유자’로 평가하여 재개발조합에게 재산세를 부과할 가능성이 큽니다(조세심판원 심판결정례 2024지3556, 조세심판원 심판결정례 2023지0392).

지방세법
제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (후략)

지방세법 시행령
제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. (후략)

(2) 재산세 납부에 대한 손해배상청구

만약 분양계약서가 최종 사용승인 시까지는 분양대금 10%의 지급을 유보하도록 정하고 있음에도 불구하고 재개발조합의 부당한 요구에 따라 A씨가 분양대금 전액을 납부한 것이라면 이로 인하여 재산세를 부과받아 납부한 데 대해서 재개발조합을 상대로 재산세액 상당의 손해배상을 청구해 볼 여지가 있습니다. 다만 A씨가 분양대금 전액을 지급하게 된 과정에 재개발조합의 고의 또는 과실과 위법성이 있었음이 증명되어야 합니다. 또한 만약 분양계약서가 입주 이후에는 수분양자가 재산세를 납부하기로 정하였다면 그러한 계약조항이 우선하므로 분양계약서의 내용을 확인할 필요가 있습니다.