1. 사건 개요

최근 저희 사무소가 담당한 임차인의 임대차갱신요구와 임대인의 갱신거절 사례입니다. A씨는 아파트의 임차인으로서 임대차기간을 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하고 아파트에 입주했습니다. A씨의 가족은 임차한 아파트에 거주했고 거의 2년이 되어갈 무렵 A씨는 부동산중개인에게 임대차기간이 만료한 뒤에도 더 살고 싶다고 말하여 임대차갱신요구를 했습니다. 부동산중개인은 자신이 임대인과 얘기해보겠다고 했습니다. 그 후 부동산중개인은 A씨에게 전화해서 임대인이 말하기를 임대인의 자녀가 들어와 살 예정이라고 하면서 임대차계약 갱신이 어렵다고 했습니다. A씨는 결국 다른 아파트로 이사했습니다.

그런데 A씨는 그 후 임대인의 딸이 위 아파트에 거주한 기간은 몇 개월밖에 되지 않고 임대인이 다른 임차인에게 위 아파트를 임대한 사실을 알게 되었습니다.

A씨는 저희 사무소를 찾았습니다. A씨는 임대인과 소송까지 하고 싶지는 않고 원만히 협상해서 손해배상을 받고 싶다고 했습니다. 저희는 A씨의 뜻에 따라 소송을 하지 않고 협상을 통하여 임대인으로부터 손해배상을 받기 위한 방법에 착수했습니다. 

2. 협상 준비 과정

(1) 법적 요건 검토 및 증거 확보

먼저 저희는 A씨가 주택임대차보호법상 손해배상청구권의 성립 요건을 모두 갖추었는지 따져보고, 이러한 법적 요건을 충족했음을 증명하는 증거를 확보했습니다. 대부분의 경우 임대인이 기꺼이 손해배상을 하겠다고 하는 사례는 거의 없습니다. 책임을 부인하거나, 여러 이유를 들면서 답변을 미루는 경우가 많습니다. 따라서 저희는 상대방이 책임을 부인하면서 강하게 나오거나, 미온적이고 불분명한 태도로 나올 경우를 대비해서 A씨에게 법적 권리발생 요건이 모두 충족되었음을 증명하는 증거를 확보했습니다. 이번 사례의 경우 상대방을 상대로 소송을 제기하지는 않지만, A씨에게 완전한 권리가 있다는 확실한 근거와 강한 확신이 있어야 상대방과의 협상에서 우위를 차지할 수 있었기 때문입니다.

(2) 손해배상액 산정

다음으로 A씨가 임대인으로부터 받을 손해배상액을 계산하고, 그 금액에 대한 증거를 확보했습니다. 금액이 명확하지 않으면 협상이 잘 진전되지 않습니다. 협상은 이해관계가 다른 당사자 간의 대립적 공방이기도 하지만, 이와 동시에 합리성에 대한 신뢰가 있어야 원만한 합의에 이를 수 있습니다. 상황에 따라 다르기는 하지만, 제시하는 금액이 명확하고 그 금액에 대한 객관적 근거가 있다면 합의성사 가능성이 현저히 높아집니다.

임대인의 갱신거절로 인한 손해배상액의 계산에 관하여, 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있었다면 그 합의된 금액에 의하고, 그러한 합의가 없었다면 (1) 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한 환산월차임)의 3개월분, (2) 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, (3) 임대인 또는 임대인의 직계존속ㆍ직계비속의 실거주 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 산정하도록 정합니다.

이와 같은 계산방식에 따라 저희는 A씨에게 이익이 되는 가장 큰 금액으로 손해배상액을 계산하고 그 근거를 확보했습니다.

3. 협상과정과 합의

협상의 기술은 상황에 따라 다르고, 사람마다 다릅니다. 다만 어떠한 경우에서든 협상에서 반드시 필요한 것은 인내입니다. 대화를 포기하고 협상을 끝내는 것은 쉽지만, 대화를 통해서 원하는 결과를 얻어내는 것은 인내 없이는 불가능합니다.

저희는 먼저 임대인에게 내용증명을 보내고 연락을 취했습니다. 협상 과정을 자세히 설명드릴 수는 없지만 상대방과의 대화 추이는 대체로 유사하게 진행됩니다. 처음에는 방어적이고 경우에 따라서는 적대적이었다가, 서로의 입장을 이해하고, 합리성에 대한 신뢰가 형성되면서 불필요한 적대적 감정이 배제되고 최종 합의에 이를 수 있게 됩니다.

결국 첫 내용증명을 보내고 17일만에 A씨와 임대인이 저희 사무실에서 만나서 합의서에 서명을 했습니다. 합의서를 쓰기 위해서 모두가 한 자리에 모이는 장면은 매번 비슷합니다. 다소 어색한 감은 있지만 그래도 서로가 덕담을 주고받으면서 평화롭게 갈등을 마무리합니다. 이제는 더 이상 공격할 필요도, 방어할 필요도 없기 때문에 여유 있게 서로의 안녕을 바라는 모습을 보고 있으면, 모두가 과거의 무거운 숙제를 털어내고 이제부터 장래를 향해서 나아가는 것 같아 보람되고 흐뭇합니다.

4. 실무상 주의할 점

(1) 임차인의 입장

법원은 주택임대차보호법이 정하는 손해배상청구의 요건을 엄격하게 따지며, 법정 요건이 충족되지 않을 경우 임차인의 손해배상청구를 기각합니다. 즉, 임차인의 손해배상청구가 인정되기 위해서는 임차인이 법정 기간 내에 적법한 갱신요구권을 행사했어야 합니다.

판례는 임대인이 갱신요구권 행사 기간 이전에 불확실한 이사 계획을 통지한 것만으로는 임차인의 갱신요구권 행사를 기대할 수 없을 정도의 사전적, 명시적인 갱신거절 의사표시로 보기 어렵기 때문에 이러한 경우 임차인이 법정 기간 내에 갱신요구를 하지 않았다면 손해배상청구의 요건을 갖추지 못했다고 합니다.

(2) 임대인의 입장

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유를 정하고 있고, 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다가 나중에 실거주를 하지 않고 제3자에게 임대했더라도 그렇게 할 수밖에 없었던 정당한 사유가 있는 경우에는 손해배상책임을 면하도록 정합니다.

이에 관하여 판례는 임대인이 원래 자녀의 전학을 위해 실거주할 계획이었다가 이후 자녀의 건강, 학업, 교우관계 등을 고려해서 이사 계획을 철회하고 제3자에게 임대한 경우 이는 자녀의 복리를 우선적으로 고려한 합리적인 결정 으로서 제3자에게 임대한 것에 정당한 사유가 있다고 하면서 임차인의 손해배상청구를 기각하기도 했습니다.

(3) 사안별 법률판단

따라서 임차인의 입장에서는 주택임대차보호법이 정하는 손해배상청구권 성립의 요건을 충족하도록 주의해야 하고, 임대인의 입장에서는 임차인의 갱신요구를 거절할 정당한 사유 또는 실거주의 이유로 갱신거절을 한 경우에는 2년간 실거주를 할 수 없었던 정당한 사유를 충족하도록 주의해야 합니다.

각 사안마다 특별한 사정이 있고 경우가 다르기 때문에 구체적인 사정이 법적으로 어떻게 평가될지에 대해서는 사전에 전문가와 상의를 하는 것이 좋습니다.