1. 사건 개요

A씨는 건물 6층에 위치한 상가의 소유자로서 위 상가를 B회사에게 임대했습니다. 해당 상가건물은 팬코일로 난방을 하고 있었습니다. 그런데 겨울철 한파로 인해서 6층 상가의 창가 팬코일 유닛의 내부 배관이 동파되었습니다. 그리고 이로 인해서 아래층인 5층과 4층의 상가로 물이 흘러내렸고 5층과 4층 상가의 인테리어 시설, 가구, 집기에 누수피해가 발생했습니다.

5층과 4층의 상가 임차인들은 6층 상가의 소유자이자 임대인인 A씨와 그 임차인인 B회사를 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다.

이와 별개로 B회사는 A씨가 6층 상가에 대하여 임대인으로서의 수선의무를 이행하지 않아서 누수가 발생했고 이로 인해 임차인인 B회사에게 손해가 발생했다고 주장하면서 A씨를 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다.

A씨는 저희 사무소에게 위 2가지 소송을 의뢰했습니다.

2. 누수 원인

누수의 원인에 대한 감정이 이루어지지 않았지만, 누수사고 전후의 정황에 의하여 6층 상가의 창가에 설치된 팬코일 유닛 내부의 배관이 동파되어 누수가 발생한 것으로 정리되었습니다.

한편, A씨는 6층 상가를 원래 C회사에게 임대했었는데 당시 C회사는 상가에 에어컨을 추가로 설치하기 위해서 창문을 뜯고 그 자리에 에어컨 실외기를 설치했습니다. C회사의 임대차기간이 끝났을 때 B회사가 새로운 임차인으로 들어오면서 B회사는 C회사에게 시설권리금을 주고 에어컨을 포함해서 상가의 시설 일체를 C회사로부터 인수했습니다.

문제는 창문을 뜯고 에어컨 실외기를 설치한 자리로 바깥 공기가 실내로 들어오게 되었고 겨울철 한파가 몰아치자 창문 아래에 있는 팬코일 내부의 배관이 동파된 것으로 추정되었습니다.

3. 주요 쟁점

이 사건의 쟁점은 6층 상가에서 에어컨 실외기가 설치된 창문을 통해서 외부의 찬 공기가 실내에 들어오게 된 것이 누구의 책임인지 여부입니다.

B회사는 자신이 임차인으로 들어오기 전에 이미 6층 상가의 창문에 에어컨 실외기가 설치되어 있었고, 자신은 그 자리에 창문이 탈착된 사실을 알 수 없었으며, 임대인인 A씨가 창문의 탈착 사실 및 그 부분을 통해서 외부의 공기가 들어올 수 있다는 사실을 자신에게 고지하지 않았고, 자신이 6층 상가를 인도받은지 1개월도 되지 않아 상가의 시설 상태에 대해서 잘 모르는 시점에 동파가 발생했으므로 자신에게는 관리소홀의 과실이 없다고 주장했습니다. 만약 B회사의 주장이 받아들여질 경우 A씨는 6층 상가의 소유자로서 무과실책임을 지게 됩니다.

저희는 B회사가 상가를 점유하고 있으므로 한파에 대비해서 상가 내 시설물에 동파 방지 조치를 취해야 할 책임이 있음에도 불구하고 아무런 조치를 취하지 않았고, B회사가 A씨와 임대차계약을 체결한 시점 및 C회사로부터 시설을 양수한 시점에 직접 6층 상가를 방문해서 시설을 확인했으며, A씨가 C회사에게 원상회복을 요구했지만 B회사가 자신의 필요와 이익을 위해서 C회사로부터 시설을 인수한 뒤 창문 탈거 상태를 이용했으므로 그에 대한 관리책임과 사고로 인한 책임도 B회사가 부담해야 한다고 주장했습니다.

누수피해자인 4층과 5층의 임차인들은 우선하여 6층 상가의 소유자인 A씨에게 손해배상책임이 있고, 예비적으로 6층 상가의 점유자인 B회사에게 손해배상책임이 있다고 주장했습니다.

4. 법원의 판단

1심 법원은 4층 및 5층의 임차인들과 B회사의 주장을 받아들여서 A씨가 단독으로 손해배상을 해야 할 책임이 있다고 판단했습니다.

이에 대해서 저희 사무소는 항소했습니다. 2심 법원은 1심 법원의 판단을 뒤집고 A씨에게는 책임이 없고, B회사가 4층 및 5층의 임차인들에게 손해배상을 해야 할 책임이 있다고 판단했습니다.

2심 법원은 저희 사무소의 주장을 받아들여 민법 제758조 제1항에 따라 공작물의 설치·보존상 하자로 인한 손해배상 책임은 원칙적으로 6층 상가의 점유자에게 있는데 B회사는 종전 임차인으로부터 에어컨 시설을 인수하면서 창문의 탈착된 부분을 관리할 의무가 있었음에도 불구하고 이를 소홀히 해서 동파 사고가 발생했다고 보았습니다.

이에 대해서 4층 및 5층의 임차인들과 B회사는 대법원에 상고했습니다. 대법원은 상고를 기각했고 저희의 주장대로 2심 판결을 최종적으로 확정했습니다.

한편, B회사가 A씨를 상대로 하여 임대인의 수선의무 위반을 이유로 손해배상을 청구한 별도의 소송에서도 A씨에게는 의무위반의 사실이 없고 B회사에게 손해도 없다는 저희 사무소의 주장이 받아들여져서 저희가 승소했습니다.

5. 실무상 주의할 점

민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다”라고 정합니다.
 
이에 대하여 대법원은 “민법 제758조에 따라 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임은 제1차적으로 공작물을 직접적·구체적으로 지배하면서 사실상 점유관리하는 공작물의 점유자에게 있는 것으로서(당원 1972.4.25. 선고 71다2447 판결 참조), 공작물의 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니하였음을 입증함으로써 면책될 때에 제2차적으로 공작물의 소유자가 그 손해를 배상할 책임을 지게 되는 것이므로(당원 1981.7.28. 선고 81다209 판결 참조), 피고(임대인)가 주장하는 바와 같이 위 소외2(임차인)가 위 축대의 점유자라면, 위 소외2(임차인)가 위 축대의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 발생할 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니하였음이 입증되지 않는 한, 위 축대의 소유자인 피고(임대인)는 그 손해를 배상할 책임이 없을 것이다“라고 합니다(대법원 1993. 1. 12. 선고 92다23551 판결).

따라서 임대차건물의 하자로 인해서 누수가 발생한 경우 1차적으로 점유자인 임차인이 손해의 방지에 필요한 주의를 다했음을 증명해야 하고, 만약 임차인이 이를 증명하지 못할 경우 임차인에게 책임이 있으며, 임차인이 스스로 주의의무를 다했음을 증명할 경우 임차인은 면책되고 임대인이 무과실책임을 지게 됩니다.