사건 개요

A씨는 사업을 확장하면서 새로운 영업장으로 사용할 건물을 찾았습니다. B회사는 건설업과 임대업을 하는 회사로서 빌딩을 신축하여 그 건물 전체를 소유하고 유지관리하면서 각층을 임대하는 사업을 했습니다. A씨는 B회사로부터 위 건물 중 한 개층을 임차해서 인테리어 공사를 한 뒤 영업장으로 사용했습니다.

A씨가 위 건물에서 영업을 시작하고 얼마 지나서부터 천장에서 누수가 발생했습니다. A씨의 영업장 위층에는 사우나가 있었습니다. 누수로 인해서 A씨 영업장의 인테리어 시설과 내부 기구가 손상되었습니다. A씨는 임대인이자 건물주인 B회사에게 누수 사실을 알렸고, B회사는 몇 차례 수리를 했지만 누수는 계속되었고 A씨의 영업에 심각한 지장을 초래했습니다.

한편, A씨의 영업장 위층에서 사우나 영업을 하는 C회사도 A씨와 마찬가지로 임차인이었습니다. 그러나 법인등기부등본과 법인감사보고서를 확인한 결과 C회사는 건물주인 B회사와 특수관계에 있는 것이 확인되었습니다.

A씨는 저희 사무소를 찾았고, 저희는 A씨를 대리해서 B회사를 상대로 소송을 제기하고 임대차계약 해지 통보를 했습니다. 이에 따라 A씨는 재판 도중 위 건물에서 나와서 새로운 영업장을 구하여 이사한 뒤 영업을 재개했습니다.

주요 쟁점

1. 임대인과 임차인의 책임

위층을 임차하여 사우나를 운영하는 C회사 외에 임대인이자 건물주인 B회사에게도 누수에 대한 책임이 인정되는지 여부가 재판에서 다투어졌습니다. 건물주인 B회사의 재정능력이 보다 확실하기 때문에 건물주인 B회사를 상대로 승소하는 것이 필요했습니다.

2. 누수원인

누수의 책임 소재를 가리기 위하여 정확한 누수원인과 그 부위를 확인하는 것이 문제되었습니다.

3. 손해액 계산

A씨의 손해액이 얼마인지 다투어졌습니다. 저희는 A씨의 영업용 기구 손상에 대한 손해 외에도 부동산중개수수료, 인테리어 공사비, 간판비용, 에어컨 설치비, 이전비, 창고비 등도 손해로 주장했습니다. 또한 위 건물에서 영업을 시작하면서 지출했던 광고비도 손해로 주장했고, 누수로 인하여 영업에 지장을 받음으로써 발생한 영업손해도 청구했습니다.

4. 특별손해, 책임제한

위와 같은 손해가 예측할 수 없는 특별손해로서 부인되는지 여부가 다투어졌고, 책임제한에 의하여 손해액이 감액되어야 하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

판결 결과

감정결과 누수의 원인은 위층 사우나의 바닥, 배관 하자로 확인되었습니다. 법원은 건물주인 B회사가 건물을 신축하고 계속해서 건물 전체를 소유하고 있으며, 신축 당시 이미 사우나 시설을 설치한 점에서 B회사를 사우나 시설의 소유자로 판단했고, 이에 따라 사우나 시설의 하자에 대해서 B회사의 책임을 인정했습니다.

또한 B회사가 임차인인 A씨로 하여금 임대차목적물을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 위반했다고 판단했고, 이에 따라 A씨의 임대차계약 해지가 적법하다고 판단했습니다.

법원은 A씨의 손해로서 인테리어 시설액, 간판비용, 냉난방기 손해액, 에어컨 이전비용, 기구 손해액, 이전 설치비, 광고비, 부동산중개수수료, 누수로 인한 영업손해를 인정했습니다. 또한 이러한 손해는 예측할 수 없는 특별손해가 아니라고 판단했고, B회사의 책임제한 주장도 인정하지 않았습니다.

실무상 주의할 점

위층에 사우나, 요양원, 고시원이 있는 경우 바닥, 하수구, 배관 등 욕실 및 화장실 시설의 하자로 인해서 아래층에 누수피해가 발생하는 경우가 종종 있습니다.

반복되는 누수로 인해서 아래층의 영업에 중대한 지장을 받는 경우 아래층으로서는 신속히 임대차계약을 해지하고 새로운 영업장을 구할 필요가 있습니다. 이 경우 임대차계약 해지가 적법하다는 점이 인정되어야 하므로 누수의 정도와 빈도, 피해의 중대성 등에 대해서 적절한 주장과 입증을 할 필요가 있습니다.

누수원인에 관한 감정은 물론이거나와 손해액을 증명하기 위한 감정에 있어서도 감가상각의 내용연수, 잔가율, 원상회복의무의 범위, 피해물품에 대한 수리비용 산정의 원리, 영업손해의 산정기준 등에 대한 깊이 있는 지식을 기초로 감정단계에서부터 전문적으로 접근하는 것이 필요합니다.

저희 사무소는 건설, 회계 지식과 오랜 기간 수많은 감정 경험을 바탕으로 최선의 감정 결과를 이끌어내고 있습니다.