1. 사건 개요

A씨는 B씨로부터 건물을 매수했습니다. A씨는 건물을 인도받은 이후 매매건물의 하자를 발견했습니다.

먼저 건물의 테라스 바닥이 부풀어올라 타일이 깨져 있는 것을 발견하고 타일을 철거했는데 그러자 바닥 아래에 물이 고여 있는 것을 발견했습니다. A씨는 테라스 바닥 방수공사를 했으나 공사 후에도 여전히 테라스 바닥이 물이 있었고, 다른 공사업체를 불러 확인한 결과 건물 지붕 방수하자로 인하여 누수가 발생하는 것이고, 과거에도 누수가 있었던 것으로 보이며, 건물 내부 구조부에도 누수로 인한 손상이 있는 것이 확인되었습니다.

또한 A씨는 과거에는 원래 테라스이던 부분이 실내공간으로 개조되었고 이러한 증축이 정식의 증축신고를 하지 않고 임의로 이루어진 사실을 발견했습니다.

그 밖에도 A씨는 건물의 지하실에 누수가 있고 가스배관에도 하자가 있음을 발견했습니다.

A씨는 B씨에게 항의했지만 B씨는 자신이 건물을 소유하는 동안에는 아무 문제가 없었으므로 자신에게는 책임이 없다는 답변을 했습니다. 이에 A씨는 저희 사무소를 찾았습니다. 이미 상당부분 A씨가 보수공사 및 리모델링 공사를 진행한 상태였기 때문에 매매계약 해제를 주장하기는 어려웠고, 저희는 B씨를 상대로 손해배상청구 소송을 제기했습니다.

2. 쟁점

B씨는 재판 중에 자신이 건물을 매도할 당시에는 건물에 누수 하자가 없었고, 매매 당시 A씨도 건물을 꼼꼼히 점검했으며, 설사 당시 누수 하자가 있었다고 하더라도 이는 벽체를 뜯어내야만 알 수 있는 것으로서 자신도 그러한 하자에 대해서 알지 못했기 때문에 자신에게 책임이 없다고 주장했습니다.

건물의 불법증축에 관해서도, B씨는 건물 증축에 의하여 실내공간이 넓어지고 오히려 건물의 가치가 증대되었고, 관할 관청도 문제삼지 않고 있으므로 이를 하자라고 볼 수 없다고 주장했습니다.

이에 따라 A씨가 주장하는 각 하자가 실제로 존재하는지 여부, 하자가 존재한다면 하자가 언제부터 존재했는지, 하자보수비용이 얼마인지가 쟁점이 되었습니다.

또한 저희는 하자보수공사 기간 동안 A씨가 건물을 사용하지 못하는 데 대한 일실이익도 배상할 것을 청구했고, 이 부분에 대하여 B씨에게 손해배상책임이 있는지 여부도 쟁점이 되었습니다.

3. 감정 절차

재판 중에 하자감정이 실시되었습니다. 건물 내면의 보이지 않는 부분에 대해서 하자 여부를 판단하고, 그 하자가 언제부터 존재했는지 판단하는 것은 쉽지 않습니다. 더욱이 이 사건은 양당사자가 팽팽하게 상반되는 주장을 하였고, 현장조사가 매우 과열된 분위기 속에서 진행되었습니다.

모든 건설감정에는 각기 난점이 있기 마련이지만 특히 검증작업이 난해하고 당사자간 주장이 첨예하게 대립하는 사건에서는 기술적 근거를 바탕으로 감정인을 설득하는 일이 매우 중요합니다. 또한 감정인의 선택도 상당히 중요합니다.

감정에 대하여 저희는 A씨와 긴밀하게 협의했습니다. A씨는 선택이 어려운 상황에서도 저희 사무소를 믿고 따라주었고 도움이 되는 자료도 원활히 제공해주었습니다. 결국 면밀한 현장조사와 자료확인 끝에 좋은 감정결과가 나왔습니다.

4. 법원의 판단

법원은 매매계약 체결 이전부터 건물에 누수 하자 및 불법증축 하자가 있었고, 매매계약 당시 B씨가 이를 알리지 않아 A씨가 매매계약 당시 이러한 하자를 알지 못했으므로 B씨에게 하자에 대한 손해배상책임이 있다고 판단했습니다.

법원은 B씨가 A씨에게 약 7,200만 원의 하자보수비 전액을 배상할 책임이 있다고 판단했고, 하자보수비 감액을 주장한 B씨의 요구는 받아들이지 않았습니다.

다만 법원은 하자보수공사 기간 동안 A씨가 건물을 사용하지 못해서 발생하는 임대료 상당의 일실이익 손해에 대해서는 건물 전체를 비울 필요 없이 물건을 한 곳에 모아두고 공사할 수 있다고 판단하여 이를 기각하였습니다.

5. 실무상 주의할 점

매매건물에 하자가 있어서 매수인이 매매계약을 해제하거나 손해배상을 청구하는 일이 많습니다. 그런데 매매건물의 하자 사건에서는 쟁점이 많습니다.

매매계약서의 특약사항에 “현 상태의 매매” 조항을 넣는 경우가 대부분인데, 위 특약조항에 따라 매수인이 하자담보추급권을 포기한 것인지 문제됩니다. 또한 하자가 발생한 시점이 언제인지도 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 매수인이 계약해제를 주장할 경우 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 만큼 중대한지 여부도 다투어집니다. 매수인이 계약의 취소를 주장할 경우에는 매도인이 하자에 관하여 매수인을 속였는지 여부도 다투어질 수 있습니다. 매수인이 계약체결 당시 하자의 존재여부를 알았는지 또는 과실로 이를 알지 못한 것인지 여부도 문제됩니다.

그러나 무엇보다도 중요한 것은 하자감정입니다. 재판 중 문제되는 쟁점 중 상당부분이 감정에 의해서 크게 영향을 받습니다. 하자 여부의 감정은 물론이거니와 하자보수비를 산정하기 위한 감정에 있어서도 하자의 기준, 하자보수 방법, 자재비 산정의 기준, 공사비 할증 및 감액 사유 등에 대한 깊이 있는 지식을 기초로 전문적으로 접근하는 것이 필요합니다.