건축주의 입장에서 가장 고민되는 문제

(1) 건축주가 처하는 난감한 상황

공사 도중 여기저기 하자가 많이 발생하거나 공사가 지연되는 경우 건축주의 입장에서는 불안합니다. 건축주는 계속해서 시공자에게 중도금 또는 잔금을 지급하는데, 과연 시공자가 그동안의 하자를 잘 보수하고 앞으로 남은 공정도 제대로 시공할지, 혹시라도 시공자가 공사대금만 받고서 공사를 엉망으로 하거나 공사를 마무리하지 않고 떠나지는 않을지 불안합니다.

경우에 따라서는 시공자가 추가공사비를 요구하는데, 건축주의 입장에서는 추가공사비 액수가 부당하다고 느껴져서 시공자의 요구대로 이를 줘야 할지 모르겠습니다.

시공자의 재정상태가 좋지 않은 경우에도 건축주는 큰 불안을 느낍니다. 어느 날 인부들이 시공업체로부터 노임을 받지 못했다고 하면서 공사를 중단하거나 건축주에게 직접 노임청구를 하는 경우도 있고, 건축주가 공사대금에 대해서 가압류 통지를 받기도 합니다.

그러는 과정에서 건축주와 시공자 사이의 갈등이 점점 커지고 어느 시점이 되면 건축주는 시공자에 대한 신뢰를 완전히 접습니다. 그렇다고 이제 와서 공사타절(계약해지) 하려니 시공자와의 법적인 문제가 복잡해질 것 같고, 새로운 업체를 구하는 일도 쉽지 않을 뿐만 아니라, 공사기간이 더 길어지고 공사비도 더 많이 들 것 같아 선뜻 공사를 타절하기도 어렵습니다.

(2) 시공자가 처하는 난감한 상황

상대적으로 시공자의 입장에서는 건축주와의 갈등에 대응하기가 보다 수월합니다. 건축주가 공사대금을 지급하지 않을 경우 많은 경우 시공자는 공사를 중단하고, 이미 진행된 공사에 대해서 기성금을 받지 못한 경우에는 가압류, 공사대금 청구 소송 등의 정형적 법적 조치를 취하고, 경우에 따라서는 유치권을 행사하기도 합니다.

다만 공사 도중 건축주가 지나치게 많은 설계변경 내지 공사변경을 요구하거나, 건축주가 공사진행에 협조하지 않거나, 공사현장에 공사장비가 들어가기 어렵거나 민원이 발생하는 등 현장 여건이 까다로운 경우 시공자로서도 난감한 상황에 처하게 됩니다. 공종별로 서로 다른 업체가 시공을 할 경우 공종간섭으로 인해서 공사에 차질을 빚기도 합니다. 공사가 지연되면 시공자의 입장에서도 간접비가 증가하고, 물가상승으로 인해 공사비 원가가 증가하며, 오랜 기간 인력이 한 군데 현장에 묶이기 때문에 좋지 않습니다.

(3) 건축주가 공사계약을 해지하고 공사대금을 돌려받은 사례

저희 사무소의 의뢰인이 건축주인 경우도 있고 시공자인 경우도 있습니다. 그런데 아직 공사가 진행 중인 도중에 더 큰 고민을 하는 쪽은 아무래도 건축주입니다. 건축주로서는 자신이 중도금을 지급하지 않으면 공사가 중단될 것이 뻔한데 시공자에 대한 신뢰를 잃고 불안한 상황에서 돈을 더 내는 것이 쉽지는 않습니다. 불안한 상황에서 좀 더 시공자를 믿어보고 공사를 끝까지 진행할지, 아니면 신속하게 공사계약을 해지하고 다른 업체를 통해서 공사를 완성할지는 건축주 의뢰인들의 고민 대상 1호입니다. 그 판단이 쉽지는 않지만, 시공자의 신뢰도에 대한 몇 가지 판단지표와 공사의 진행정도를 기준으로 판단을 하면 비교적 판단에 도움을 받을 수 있습니다.

아래는 건축주 의뢰인이 공사 도중 계약을 해지하고 이미 지급했던 공사대금 일부를 시공자로부터 돌려받은 사례입니다. 약방의 감초와 같이 건축주와 시공자 사이의 분쟁에서 흔히 나오는 전형적인 쟁점들을 쉽게 알 수 있어서 이를 소개합니다.

사건 개요

A씨는 B회사에게 상가 인테리어 공사를 맡겼습니다. A씨와 B회사는 공사대금을 약 1억 5,000만 원으로 정하고, 계약금으로 10%, 착공 전 착수금으로 40%, 공정율 50% 도달 시 중도금으로 40%, 완공 후 잔금으로 10%를 지급하기로 하고 공사를 시작했습니다.

B회사의 공사에는 방수하자, 배수관 역구배, 배관규격 미달, 바닥 높이 차이, 보양불량으로 인한 시공부분 손상, 바닥타일의 압착시멘트 시공불량, 임의의 자재변경 등 여러 하자가 발견되었고, 이에 A씨는 공사 도중 B회사에게 시정을 요청했지만 B회사는 하자가 아니라고 하거나 자신에게 책임이 없다는 답변을 했습니다.

이처럼 여러 하자가 있는 상황에서도 B회사는 중도금의 지급을 요구했습니다. 계약서에는 공정율 50% 도달 시 중도금을 지급하도록 되어있었으므로 A씨는 공정율을 확인한 뒤 중도금을 지급하겠다고 했습니다. 그러자 B회사는 간략한 공정표와 공정진행현황보고서를 주면서 공정율이 50%에 도달되었다고 했습니다. A씨가 공정진행현황보고서 내용에 이의를 제기하자 B회사는 중도금 미지급을 이유로 공사를 중단했습니다. A씨 입장에서는 만약 중도금을 주고나면 총 공사대금의 90%를 줘버리는 결과가 되는데, 공정율도 불분명하고 하자문제도 해결되지 않은 상황에서 90%의 돈을 줘도 될 지 걱정이 컸습니다. 하지만 공사가 상당히 진행된 상황에서 심각한 분쟁이 생기는 것을 원하지 않았고, 결국 A씨는 B회사의 요구대로 중도금을 주고 공사를 재개했습니다. 이로써 A씨는 B회사에게 총 1억 3,500만 원을 주었습니다.

그러나 B회사는 중도금을 받고 이제 10%의 잔금만 남자 오히려 더 강경한 태도를 보였습니다. B회사는 여러 하자에 대하여 강하게 책임을 부인하고, 이를 보수하기 위해서는 추가비용을 내라고 했습니다. 또한 B회사는 몇 가지 다른 공사에 대해서도 추가공사비를 요구했습니다. A씨가 이에 항의하며 추가공사비의 지급을 거부하자 B회사는 중도금을 받은 지 불과 6일만에 다시 공사를 중단하고 현장에서 철수했습니다. B회사가 요구하는 총 추가공사비는 약 3,200만 원이었습니다.

A씨는 저희 사무소를 찾았습니다. 저희는 계약을 해제할 경우 발생할 수 있는 위험요소와 B회사의 요구에 맞춰주며 공사를 계속할 경우 발생할 수 있는 위험요소에 대하여 분석하고, A씨와 협의하여 안전장치가 될 몇 가지 조건을 만들어서 B회사에게 제시하고 협상을 시도했습니다. 그러나 협상 결과 B회사와는 도저히 함께 일을 진행할 수 없다는 결론에 이르렀습니다. 하자를 인정하지 않고 오히려 총 추가공사비로 약 3,200만 원을 요구하는 태도에 비추어 앞으로 또 어떤 부당한 요구를 하게 될 지 신뢰하기 어려웠습니다. 결국 계약을 해지하고 B회사를 상대로 공사대금 반환과 하자보수금 등을 청구하는 소송을 제기했습니다.

재판 경과

(1) 상대방의 주장

소송에서, B회사는 A씨가 부당하게 공사방식을 트집잡고 문제를 발생시키고서 이를 하자라고 억지를 부리는 것이고, A씨가 견적서에 없는 공사를 요구해 놓고도 이에 대한 추가공사비 지급을 거부했으며, 자신들이 공사를 중단한 것이 아니라 A씨가 작업자의 출입카드를 빼앗아 공사를 할 수 없었고, 이러한 상황에서 A씨가 일방적으로 계약을 해지했으므로 계약해지는 부당하다고 주장했습니다. B회사는 오히려 자신들이 추가공사비와 이미 발주한 가구의 제작비와 보관비에 대한 손해를 입었으니 A씨를 상대로 반소를 제기하겠다고 했습니다.

(2) 증거보전신청 및 건설감정

A씨는 하루라도 빨리 공사를 재개해서 영업을 시작해야 하는 상황이었습니다. 저희는 신속하게 증거보전신청으로 감정을 신청했습니다. 재판 중에 공사완성율(기성고), 하자, 추가공사비에 대한 감정이 이루어졌습니다. A씨는 새로운 업체를 선정해서 공사를 재개했습니다. 공사재개의 시점은 최대한 빨리하되, 공사지연으로 인한 손해배상청구와 감정절차를 고려하여 정하면 됩니다.

감정결과는 아래와 같았습니다.
(1) 공사완성율 약 65%. 이에 따라 B업체가 반환할 공사대금은 약 3,700만 원
(2) 하자보수비 약 1,500만 원
(3) 추가공사비 약 400만 원

이에 따르면 B회사는 A씨에게 약 4,800만 원을 줘야 합니다[=(1)+(2)–(3)].

이 결과에 대해서 저희와 상대방 모두 불복해서 양쪽 모두 감정보완신청을 했습니다.

1차 감정보완신청 결과 감정결과가 아래와 같이 바뀌었습니다.
(1) 공사완성율 약 57%. 이에 따라 B회사가 반환할 공사대금은 약 4,900만 원
(2) 하자보수비 약 1,400만 원
(3) 추가공사비 약 600만 원

이 결과에 따르면 B회사는 A씨에게 약 5,700만 원을 줘야 합니다[=(1)+(2)–(3)]. 처음 감정결과에 비하여 A씨가 받을 돈이 약 900만 원 늘었습니다.

이에 대해서 다시 저희와 상대방 모두 이의를 제기하며 2차 감정보완신청을 했습니다.

2차 감정보완신청에 의하여 감정결과가 다시 아래와 같이 바뀌었습니다.
(1) 공사완성율 약 60%. 이에 따라 B회사가 반환할 공사대금은 약 4,500만 원
(2) 하자보수비 약 1,600만 원
(3) 추가공사비 약 600만 원

이 결과에 따르면 B회사가 A씨에게 약 5,500만 원을 줘야 합니다[=(1)+(2)–(3)]. 최초의 감정결과와 비교할 때 A씨가 받을 돈이 약 700만 원 증가한 금액입니다.

저희와 상대방이 또 다시 이에 불복하며 3차 감정보완신청을 했습니다.

3차 감정보완신청 결과 다시 감정결과가 아래와 같이 바뀌었습니다.
(1) 공사완성율 약 55~60%. 이에 따라 B업체가 반환해야 할 공사대금이 약  4,500~5,300만 원
(2) B회사가 A씨에게 줘야되는 하자보수비 약 1,600만 원
(3) A씨가 B회사에게 줘야되는 추가공사비 약 600만 원

이 결과에 따르면 B회사가 A씨에게 약 5,500~6,300만 원을 지급해야 합니다[=(1)+(2)–(3)].

저희 사무소의 이의제기에 대하여, 감정인이 재판부가 사실관계를 확인한 뒤 판단해 달라고 맡기면서 공사완성율을 다시 산정했고, 이에 따라 A씨가 받을 돈은 최초의 감정결과에 비하여 약 700~1,500만 원 증가하게 되었습니다. B회사가 과거에 총 추가공사비 약 3,200만 원을 요구했던 점을 고려할 때 A씨가 받을 수 있는 5,500~6,300만 원은 괜찮은 금액이었습니다. 한편, 저희는 위 감정금액에 더하여 공기 내에 공사를 마치지 못함으로써 입은 손해의 배상도 청구했습니다.

(3) 상대방의 변제능력

들리는 말에 의하면 B회사는 다른 공사현장에서도 분쟁이 많았습니다. B회사의 다른 공사현장 건축주가 저희 사무소를 찾아와 자문을 구하기도 했습니다. 여러 채권자들 중에 누가 먼저 돈을 받아가느냐의 경쟁이었습니다. 더욱이 B회사는 기존 법인으로는 새로운 영업을 중단하고 다른 법인으로 사업을 하고 있었습니다. 법인이 폐업하면 승소하더라도 실제로 돈을 받기 어려워질 수 있는 점도 신중히 고려해야 했습니다.

이에 따라 저희 사무소와 A씨는 조정절차에서 B회사의 대표이사가 연대보증할 것을 조건으로 제시했고, 이러한 조건 하에 B회사가 3개월 내로 6,400만 원을 완납하는 것으로 합의했습니다. 그리고 B회사는 약속대로 3개월 내에 6,400만 원을 완납했습니다.

실무상 주의할 점

건설, 공사에 관한 사건은 건축에 대한 지식과 경험을 바탕으로 우리의 입장이 유리한지 불리한지 판단하고, 앞으로 진행될 절차와 비용을 미리 예상할 수 있어야 합니다. 이러한 예상을 기초로 당사자에게 가장 효과적인 방법으로 문제의 해결을 이끌어내는 것이 중요합니다. 특히 건설감정에 상당한 시간이 소요되기 때문에 금융기관의 대출금으로 공사비를 조달하여 공사중단 기간 동안 상당한 이자 부담이 있는 건축주, 고객이 대기 중이어서 빠르게 공사를 완성하고 영업을 시작해야 하는 건축주의 입장에서는 몇 가지의 감정 전략 중 어떤 방식을 선택하는 것이 가장 유리할지 선택해야 합니다. 공사의 하자가 발생하였거나, 공사가 지체되고 있어 어려움을 겪고 있다면 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.