누수 분쟁

누수의 원인

다양한 누수원인

누수의 원인은 실로 다양합니다. 그동안 저희 사무소가 의뢰받은 사건만 해도 다음과 같이 누수원인이 다양합니다.

각종 상수관, 하수관, 오수관, 우수관, 난방배관의 노후 또는 충격으로 인한 균열
에어컨 드레인 호스의 오시공
배수관의 막힘
이중배관 중 보호배관(흔히 ‘CD관‘, Corrugated Duct) 오시공
배관 연결부위 또는 꺽임부위 부품(커플링, 유니온, 티, 엘보우 등)의 노후
수도시설 수리 시 슬리브(Sleeve), 패킹링(Packing Ring)의 오시공, 미시공
샤워실 설치 시 니플(Nipple)의 오시공, 미시공
공용입상관 하자
피트(Pit) 내 전유부분 배관 하자
트랩 하자
소방배관 동파
팬코일 배관 동파
싱크대 급수관 동파
화재감지센서, 스프링클러의 오작동
난방배관 분배기 하자
보일러 하자
보일러 연결배관의 이탈
집수정 펌프 하자
우수저수조 밸브 오작동으로 인한 역류
공공하수도의 막힘으로 인한 지하층 역류
지하 DA(Dry Area)의 균열
인접지의 경계턱 설치로 인한 배수 막힘
옥상, 테라스의 바닥방수 하자
옥상, 테라스의 하수구 하자
지붕 빗물받이 하자
옥상, 테라스의 바닥 앵커타공 또는 개구부 설치
옥상, 테라스의 화단 하자
외벽 균열
창턱 균열
창틀 충진재(흔히 ‘코킹’ 또는 ‘실링’) 하자
창문 개구부 내 창틀과의 이격공간 보충불량
발코니(흔히 ’베란다‘)의 바닥방수 하자
발코니(흔히 ‘베란다‘) 내 우수관 및 우수구(하수구) 하자
화장실, 욕실 바닥방수 하자
화장실, 욕실 하수구(흔히 ‘윳가’) 하자
배수관 및 바닥 구배(기울기) 하자
지하층 바닥 및 벽체 차수불량으로 인한 지하수 침투
인근 지하 터파기 공사, 그라우팅(Grouting) 또는 차수벽 공사로 인한 지하수위 변경
위층 사우나 시설의 복합누수
위층 고시원 욕실시설의 복합누수
위층 요양원 욕실시설의 복합누수
단열불량으로 인한 결로
계단실로부터 유수 유입

누수탐지

누수가 발생하면 신속히 누수의 원인을 파악하는 것이 무엇보다도 중요합니다. 누수의 원인을 알아야 누수의 진행을 막아서 피해를 최소화할 수 있을 뿐만 아니라 조기에 책임소재를 가릴 수 있어서 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다. 가능하면 당사자들이 합의해서 누수탐지 업체를 선정한 뒤 누수원인을 파악하는 것이 좋습니다.

누수의 유형에 따라서 누수탐지 기법도 달라지는데, 배관 계열의 누수원인과 방수 계열(특히 옥상, 외벽, 창틀 등의 외부 방수)의 누수원인은 기술적으로 다르게 접근해야 합니다. 또한 같은 배관이라고 해도 상수관, 하수관, 오수관, 난방배관의 누수탐지 기법과 장비는 상당부분 서로 다릅니다. 일반적으로 알려진 누수탐지 기법 중에서는 상황에 따라 분별효과가 없는 경우도 많습니다.

누수탐지는 기술 뿐만 아니라 비용과의 싸움이기도 합니다. 며칠동안 검사를 하고, 구조물의 일부를 철거하는 파괴검사를 하고, 고압살수차나 함수율측정기 등 고가의 장비를 동원해서 검사를 하면 더 정밀하겠지만 결국 비용이 문제됩니다. 그래서 합리적인 비용으로 유력한 누수원인을 찾아낼 수 있는 경험 있는 업체를 선정해야 불필요한 재검사, 재시공을 피할 수 있습니다.

누수의 원인은 다양하지만 많은 사례를 접하다 보면 어느 정도 유형화가 되고 몇 가지 증상과 정황으로 일정 부분 누수원인을 추정할 수 있습니다. 실제로 재판 중에 감정을 해보면 재판 전에 예상을 했던대로 감정결과가 나오는 경우가 대다수입니다. 물론 감정과정에서 감정인에게 기술적 근거를 충분히 제공해야 합니다.

누수분쟁의 통상적 해결절차

협상

당사자간의 이견을 좁혀서 원한하게 합의에 이르는 것이 시간과 비용을 최소화하는 가장 좋은 해결방법입니다. 협상 전에 자신의 법률적 지위가 어떤지, 나에게 어떤 법적 수단이 있고 그 기간과 절차, 비용이 어떻게 되는지 미리 상담을 통해서 확인할 수 있다면 더 좋은 협상 결과를 이끌어낼 수 있을 것입니다. 상대방과 감정이 악화되어 연락하는 것이 불편하거나 협상이 교착상태에 있는 경우에는 변호사가 협상에 임하는 것도 도움이 될 수 있습니다. 협상 전후 단계에서 누수탐지를 하거나 제3의 업체로부터 수리비 견적서를 받는 것도 도움이 될 수 있습니다.

내용증명

협의가 원활하게 진행되지 않는 경우 상대방에게 내용증명을 보내는 것도 한 방법입니다. 내용증명은 내가 이 사건을 매우 심각하게 보고 있고 만약 사건이 원만하게 해결되지 않을 경우 법적 조치로 나아갈 것임을 알리는 경고입니다. 저희 사무소의 경우 누수사건에서 내용증명을 보내어 합의에 이른 경우가 70%, 내용증명을 보내도 합의가 되지 않아 결국 소송까지 진행되는 경우가 30% 정도 되는 것 같습니다. 내용증명을 통해서 원만하게 문제를 해결할 수 있다면 시간과 비용을 현격히 절약하는 효율적인 해결방법이 될 것입니다.

내용증명을 보낸 뒤에 협상이 들어올 때 잘 대응하는 것도 중요합니다. 내용증명 이후 상대방이 협상을 시도한다는 것은 상대방도 꽤 진지한 마음으로 임한다는 의미이기 때문에 이 기회를 잘 살리는 것이 중요합니다. 합의의 내용이 불명확해서 나중에 다시 다툼이 생기는 경우도 많으므로 합의서를 잘 써두는 것이 좋습니다.

소송

내용증명을 보내서 법적 조치를 경고를 했음에도 불구하고 원만하게 협의가 진행되지 못했다면 소송 외에는 사실상 분쟁을 해결할 방법이 없습니다. 공동주택분쟁조정위원회와 같은 조정기구가 있기는 하지만 어느 일방이 조정을 거부하거나 조정안에 이의하면 그 효력을 강제할 수 없기 때문에 효과를 거두지 못하는 경우가 많습니다.

소송을 할 때는 청구액을 얼마로 할 것인지, 위자료 및 영업손실 등도 청구할 것인지 판단이 필요합니다. 이는 나중에 소송비용 부담의 문제로 연결되기 때문에 전략적이고 합리적으로 판단해야 합니다.

또한 재판 중에 진행되는 감정이 매우 중요합니다. 법원은 기술분야의 전문가가 아니기 때문에 특별한 사정이 없는 한 감정인이 제공하는 결론에 의존할 수밖에 없습니다. 그런데 모든 감정인이 누수에 관하여 반드시 전문적이지는 않습니다. 따라서 감정인에게 기술적 근거를 충분히 제공해줘야 합니다. 경우에 따라서는 감정을 하지 않고 승소한 사건도 있습니다.

감정절차

누수소송의 성패는 사실상 감정에 달려있다고 해도 과언이 아닐 정도로 감정은 누수소송의 핵심입니다. 감정은 감정신청, 감정인 선정, 감정자료 제출, 현장조사, 감정서 제출의 절차로 진행됩니다. 감정결과가 불합리한 경우 사실조회신청 또는 감정보완신청을 할 수도 있습니다. 사실조회신청 또는 감정보완신청이란 감정인에게 감정의 문제점을 지적하거나 미심쩍은 부분에 대해 질문하는 절차입니다. 경우에 따라서는 본래의 감정보다 오히려 사실조회신청 또는 감정보완신청이 더 결정적인 결과를 가져오기도 합니다.

변호사의 전문성과 비전문성은 특히 감정절차에서 명확히 드러납니다. 감정인을 설득할 수 있는 높은 수준의 기술적 이해, 감정에 관한 여러 절차의 활용, 감정방법에 대한 해박한 지식과 경험, 잘못된 감정방법의 지적, 유사사례의 경험, 감정절차의 각 단계별 노하우가 최선의 감정결과를 이끌어낼 수 있습니다.

최종 감정결과가 나오면 감정결과를 정리해서 법원에 제출합니다. 법원은 감정결과를 반영하고, 양당사자의 주장과 증거를 종합적으로 고려해서 판결을 선고합니다.

누수분쟁의 효과적인 해결

누수분쟁 사건의 특징

누수분쟁의 경우 소송을 하게 되면 문제가 해결되기까지 오랜 시일이 걸릴 뿐만 아니라 감정비용 등 소송에 소요되는 비용의 부담이 있기 때문에 가능하면 재판을 하지 않고 당사자간의 협의로 해결하는 것이 서로에게 좋습니다. 그러나 어쩔 수 없이 소송을 통하여 법원의 도움을 받아야 할 때도 있습니다. 누수피해가 계속되고 있음에도 불구하고 가해자가 아무런 조치를 취하지 않는 경우, 누수로 인한 피해 물품이 고가의 물품이거나 누수로 인한 영업손실액이 커서 손해배상금액에 대한 합의가 잘 이루어지지 않는 경우, 누수원인에 대하여 쌍방의 의견 차이가 현저하게 큰 경우에는 어쩔 수 없이 소송을 통하여 법원의 도움을 받을 수밖에 없습니다.

부득이하게 소송까지 해야 하는 경우 누수소송은 건설전문가의 감정 결과에 많이 의존하고, 감정에 큰 비용이 들고, 재판기간이 오래 걸리는 부담이 있습니다. 따라서 건축 및 설비에 대한 지식과 경험을 바탕으로 먼저 우리의 입장이 유리한지 불리한지 판단해 보고, 앞으로 진행될 절차와 비용을 미리 예상할 수 있어야 합니다. 이러한 예측을 기초로 경우에 따라서는 효과적인 방법으로 상대방을 압박해서 빠른 해결을 이끌어내는 방법이 필요한 때도 있습니다. 또한 최근에는 재판 초기에 조정이 열리는 추세이므로 일단 소송이 시작된 뒤에도 상대방을 압박하는 여러 가지 소송기술을 사용하는 것이 필요합니다.

무엇보다도 감정을 하는 경우 좋은 결과를 얻을 수 있도록 감정인 선정, 감정항목, 감정방법에 대하여 전략적이고 구체적인 의견을 내야 하고, 감정결과에 대해서도 그 유불리에 따라 감정보완신청 내지 사실조회신청, 참고자료 제출, 감정증인 신문 등의 방법을 통하여 효과적으로 대응하는 것이 중요합니다.

한편, 누수분쟁을 효과적으로 해결하는 데에는 다양한 실무경험도 큰 역할을 합니다. 예를 들어, 배관 압력 테스트나 담수 테스트 등의 간단한 누수탐지기법으로는 확인할 수 없는 누수의 경우에는 건물의 구조를 바탕으로 누수원인에 관한 기술적 근거를 미리 확보하는 것이 필요합니다. 이와 같은 기술적 근거는 감정의 현장조사 때 일회성으로 확보되기 어려운 경우가 많기 때문에 사전에 시간을 두고 준비를 해야 합니다. 유사한 실무경험이 많은 변호사의 도움이 필요한 이유입니다.

소송이 항상 능사는 아닙니다.

당사자에게 중요한 것은 소송 그 자체가 아니라 당면한 문제에 대한 실질적인 해결입니다. 당장 물이 계속 떨어지고 있다면 어떻게든 물이 떨어지는 것을 빠르게 막아야 합니다. 예상되는 감정기간과 소송비용, 상대방의 태도를 고려해서 어느 정도 손실을 감수하고라도 원만한 해결을 시도하는 편이 좋을 때도 있고, 하루라도 빨리 소송을 하는 것이 필요할 때가 있으며, 형사고소와 같은 강경한 조치가 필요할 때도 있습니다. 균형있게 상황을 판단해서 적절한 선택을 하는 것이 중요합니다.

금액이 크는 적든 모든 사건은 당사자에게는 세상에서 가장 중요한 사건입니다. 누수분쟁으로 인하여 어려움을 겪으시는 경우 법률사무소 지안에 오셔서 상의해 보시기 바랍니다. 의뢰인 스스로 현명한 결정을 내릴 수 있도록 이것저것 꼼꼼히 따져보고 자세히 설명해 드리겠습니다. 저희 사무소의 관련 전문가들과 함께 최선의 해결책을 찾겠습니다.