공사 분쟁

분쟁 유형

일반적 공사분쟁

법률사무소 지안의 변호사는 건축기사이자 대한변호사협회 공식등록 건설 전문변호사입니다. 로펌 건설부동산팀에서 일했고, 건설회사에서 일했으며, 17년이 넘는 경력 동안 다양한 건설 분쟁을 효과적으로 해결해 왔습니다. 그동안 다루었던 건설 사건 중에는 다음과 같은 사건들이 있습니다.

신축 공사의 하자
대수선 공사의 하자
실내 인테리어 공사의 하자
아파트, 빌라, 상가 등 분양건물의 하자
토목 공사의 하자
소방, 설비 공사의 하자
하도급 공사의 하자
설계 하자
GMP, 특허공법 등 특수설계의 하자
납품자재의 하자
매매토지의 하자(폐기물 매립 등)
매매건물의 하자(불법증축, 누수, 구조안전 등)
기계장치의 하자
하자보수보증금 분쟁
공사대금 청구
설계대금 청구
하도급대금 청구 및 직불청구
자재 및 가구 등 물품대금 청구
물가변동으로 인한 ES 분쟁
추가공사비 청구
공기연장으로 인한 간접비 추가지급
돌관공사비 분쟁
미지급 공사대금 추심
계약이행보증금 청구
유치권 분쟁
선급금 편취 사기 고소
설계변경 및 변경시공 분쟁
공사지연으로 인한 계약해지 및 지체상금
시공사의 도산으로 인한 계약해지
공사타절 시 정산 합의
공사타절 후 비계 및 건설장비 수거 분쟁
건축물 붕괴로 인한 손해배상
인접공사로 인한 공사피해
공사 중 건설장비의 전도
예방공사 청구
도로 분쟁
개발행위허가 및 건축허가
불법증축 등 위반건축물 분쟁
이행강제금에 대한 이의
일조권 및 조망권 분쟁
건설업 미등록 및 건설면허 대여
건설공제조합 출자증권 조합원지분 압류
부정당업체 제재
공동수급체 탈퇴
옥외광고물 분쟁
시설물 관리 책임

부동산개발 분쟁

또한 법률사무소 지안의 변호사는 다음과 같은 각종 부동산개발 사건에 대하여 소송 또는 법률자문을 했습니다.

태양광발전소 건설을 위한 계약 및 투자유치
부동산개발을 위한 프로젝트 파이낸싱
신축분양 사업상의 부동산담보신탁에 따른 우선수익금 분쟁
도시개발구역 지정 제안
수도권정비계획상 자연보전권역 개발행위 제한
재개발 추진위원회에 관한 분쟁
재개발에서 국공유지의 귀속
재건축에서 설계변경에 따른 분쟁
재건축 준비위원회의 업체 선정과 책임
재건축 조합원 결의에 관한 분쟁
재건축에서 일반분양 지연 및 이주 지연에 관한 분쟁
재건축에 따른 매도청구
재건축을 위한 건물 명도
사업시행지 지장물의 이전 및 철거
외국인의 임대주택사업

분양분쟁

특히 분양분쟁과 관련하여 그동안 법률사무소 지안이 법률자문을 하거나 소송을 해 온 사건은 아래와 같습니다.

공사지연 또는 입주지연
분양건물의 하자
계약금과 중도금 지급 후 시행사 또는 시공사 부도
단지 주변 환경에 대한 잘못된 설명
분양계약의 취소 및 해제
소유권보존등기의 대위등기
담보신탁부동산의 우선수익권 및 소유권이전등기청구권 가압류
공공택지 분양권 전매
투자자문사가 알선한 분양계약의 효력
분양대행 계약

건설감정

각종 건설 분쟁 사건과 관련하여 법률사무소 지안은 아래와 같은 감정에 참여했습니다.

오시공, 미시공, 변경시공 하자 감정
자재 하자 감정
설계 하자 감정
특수설비 하자 감정
공사비 감정
추가공사비 감정
물가변동으로 인한 ES 감정
기성고 감정
공사지연의 책임 및 지연일수 감정
시공시점 감정
공사피해 감정
누수원인 감정
침수원인 감정
경계측량 감정
현황측량 감정
각종 손해액 감정
증거보전신청을 통한 감정

공사분쟁의 통상적 해결절차

협상

당사자간의 이견을 좁혀서 원한하게 합의에 이르는 것이 시간과 비용을 최소화하는 가장 좋은 해결방법입니다. 협상 전에 자신의 법률적 지위가 어떤지, 나에게 어떤 법적 수단이 있고 그 기간과 절차, 비용이 어떻게 되는지 미리 상담을 통해서 확인할 수 있다면 더 좋은 협상 결과를 이끌어낼 수 있을 것입니다. 상대방과 감정이 악화되어 연락하는 것이 불편하거나 협상이 교착상태에 있는 경우에는 변호사가 협상에 임하는 것도 도움이 될 수 있습니다. 협상 단계에서 다툼이 있는 사항에 대하여 사감정을 하거나 제3의 업체로부터 견적서 또는 평가서를 받는 것도 도움이 될 수 있습니다.

내용증명

협의가 원활하게 진행되지 않는 경우 상대방에게 내용증명을 보내는 것도 한 방법입니다. 내용증명은 내가 이 사건을 매우 심각하게 보고 있고 만약 사건이 원만하게 해결되지 않을 경우 법적 조치로 나아갈 것임을 알리는 경고입니다. 저희 사무소의 경험상 공사분쟁의 경우 내용증명을 보내서 합의에 이른 경우가 60%, 내용증명을 보내도 합의가 되지 않아 결국 소송까지 진행되는 경우가 40% 정도 되는 것 같습니다. 내용증명을 통해서 원만하게 문제를 해결할 수 있다면 시간과 비용을 현격히 절약하는 효율적인 해결방법이 될 것입니다.

내용증명을 보낸 뒤에 협상이 들어올 때 잘 대응하는 것도 중요합니다. 내용증명 이후 상대방이 협상을 시도한다는 것은 상대방도 꽤 진지한 마음으로 임한다는 의미이기 때문에 이 기회를 잘 살리는 것이 중요합니다. 합의의 내용이 불명확해서 나중에 다시 다툼이 생기는 경우도 많으므로 합의서를 잘 써두는 것이 좋습니다.

소송ㆍ중재

원만하게 협의가 진행되지 못했다면 부득이 소송을 해야 합니다. 계약서에 중재조항이 있는 경우도 많은데, 이 경우에는 법원에 소송을 하는 대신 중재기구에 중재신청을 해야 합니다. 한편, 건설분쟁조정위원회, 건축분쟁전문위원회, 한국공정거래조정원과 같은 조정기구에 조정신청을 할 수도 있지만 어느 일방이 조정을 거부하거나 조정안에 이의하면 그 효력을 강제할 수 없기 때문에 이러한 조정절차에는 한계가 있습니다. 따라서 조정기구를 활용함으로써 시간과 비용을 줄일 수 있을지 반대로 시간과 비용이 늘어날지 판단을 해야 합니다.

소송을 할 때는 계약을 취소 또는 해지할 것인지 아니면 손해배상만 청구할 것인지, 청구금액을 얼마로 할 것인지, 손해배상 항목으로 어디까지 주장할 것인지 등에 관하여 전략적이고 균형있는 판단이 필요합니다. 또한 재판 중에 진행되는 감정이 매우 중요합니다. 법원은 기술분야의 전문가가 아니기 때문에 특별한 사정이 없는 한 감정인이 제공하는 결론에 의존할 수밖에 없습니다. 그런데 모든 감정인이 다양한 건설 쟁점에 대하여 반드시 전문적이지는 않습니다. 따라서 감정인에게 기술적 근거를 충분히 제공해 주어야 합니다.

감정절차

공사분쟁에 관한 소송의 성패는 사실상 감정에 달려있다고 해도 과언이 아닐 정도로 감정은 공사분쟁 소송의 핵심입니다. 중재절차에서도 소송과 유사하게 감정을 진행합니다. 감정은 감정신청, 감정인 선정, 감정자료 제출, 현장조사, 감정서 제출의 절차로 진행됩니다. 감정결과가 불합리한 경우 사실조회신청 또는 감정보완신청을 할 수도 있습니다. 사실조회신청 또는 감정보완신청이란 감정인에게 감정의 문제점을 지적하거나 미심쩍은 부분에 대해 질문하는 절차입니다. 경우에 따라서는 본래의 감정보다 오히려 사실조회신청 또는 감정보완신청이 더 결정적인 결과를 가져오기도 합니다.

변호사의 전문성과 비전문성은 특히 감정절차에서 명확히 드러납니다. 감정인을 설득할 수 있는 높은 수준의 기술적 이해, 감정절차에 대한 지식과 활용, 잘못된 감정방법의 지적, 유사사례의 경험, 감정절차의 각 단계별 노하우가 최선의 감정결과를 이끌어낼 수 있습니다.

최종 감정결과가 나오면 감정결과를 정리해서 법원에 제출합니다. 법원은 감정결과를 반영하고, 양당사자의 주장과 증거를 종합적으로 고려해서 판결을 선고합니다.

공사분쟁의 효과적인 해결

공사분쟁 사건의 특징

공사분쟁 사건은 건설전문가의 감정 결과에 많이 의존하고, 감정에 큰 비용이 들고, 재판기간이 오래 걸리는 부담이 있습니다. 따라서 건축에 대한 지식과 경험을 바탕으로 먼저 우리의 입장이 유리한지 불리한지 판단해 보고, 앞으로 진행될 절차와 비용을 미리 예상할 수 있어야 합니다. 이러한 예측을 기초로 경우에 따라서는 효과적인 방법으로 상대방을 압박해서 빠른 해결을 이끌어내는 방법이 필요한 때도 있습니다. 또한 최근에는 재판 초기에 조정이 열리는 추세이므로 일단 소송이 시작된 뒤에도 상대방을 압박하는 여러 가지 소송기술을 사용하는 것이 필요합니다.

무엇보다도 감정을 하는 경우 좋은 결과를 얻을 수 있도록 감정의 종류에 맞게 감정인 선정, 감정항목, 감정방법에 대하여 전략적이고 구체적인 의견을 내야 하고, 감정결과에 대해서도 그 유불리에 따라 감정보완신청 내지 사실조회신청, 참고자료 제출, 감정증인 신문 등의 방법을 통하여 효과적으로 대응하는 것이 중요합니다.

한편, 공사분쟁을 효과적으로 해결하는 데에는 다양한 실무경험도 큰 역할을 합니다. 예를 들어, 실무에서는 설계도서가 불분명하거나 일부 누락된 경우가 많은데 하자 또는 추가공사 여부에 대해서 다툼이 있는 경우 해당 항목이 객관적으로 하자 내지 추가공사로 인정받을 수 있을지 판단하고, 미리 기술적 근거를 확보하는 것이 필요합니다. 또한 공사가 지연되는 경우 상대방의 재정에 문제가 있는 경우가 많기 때문에 계약을 해제한다고 하더라도 돈을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 균형있게 상황을 판단해서 돈을 원활하게 돌려받을 수 있는 수단을 확보하고 적절한 타이밍에 계약해제 여부를 결정하는 것이 중요합니다. 공사지연으로 인하여 공사가 타절된 사안에서도 분쟁의 과정에서 어떻게 대응하고 증거를 축적했는지에 따라 공사지연의 책임이 달라질 수 있습니다. 유사한 실무경험이 많은 변호사의 도움이 필요한 이유이기도 합니다.

문제의 해결

당사자에게 중요한 것은 소송 그 자체가 아니라 당면한 문제에 대한 실질적인 해결입니다. 때로는 행정청에 대한 문의나 협의가 필요하고, 때로는 지혜로운 협상전략이 필요하며, 때로는 내용증명을 보내는 것과 같은 가벼운 법률적 조치가 필요하기도 하고, 때로는 형사고소나 소송과 같은 강경한 조치가 필요하기도 합니다. 실제로 상대방에게 내용증명을 보내거나 행정민원을 제기하는 것으로 문제를 해결하는 경우도 많고, 가압류, 가처분 등의 방법을 통하여 재판으로 진행되기 전 단계에서 문제를 원만하게 해결할 수도 있습니다.

금액이 크는 적든 모든 사건은 당사자에게는 세상에서 가장 중요한 사건입니다. 공사분쟁으로 인하여 어려움을 겪으시는 경우 법률사무소 지안에 오셔서 상의해 보시기 바랍니다. 의뢰인 스스로 현명한 결정을 내릴 수 있도록 이것저것 꼼꼼히 따져보고 자세히 설명해 드리겠습니다. 저희 사무소의 관련 전문가들과 함께 최선의 해결책을 찾겠습니다.