건설업, 전문건설업 등록업체의 경우

건설산업기본법이 적용되어 아래의 기간이 적용됩니다.

​마감공사(대부분의 인테리어 공사. 단, 배관공사는 2년), 결로하자, 창호, 기타 일반: 1년
토공, 조경, 석공사, 조적, 지하저수조, 냉난방, 공조, 배관, 가스 및 배연, 자동제어, 철물: 2년
방수, 지붕, 철근콘크리트, 승강기: 3년
주요구조부(내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단. 단 최하층 바닥 제외): 5년
대형공공성건축물의 기둥, 내력벽: 10년

​계약서에서 위 규정과 다르게 하자담보기간을 정하면 계약서가 우선합니다.

미등록업체의 경우

미등록업체를 통해 공사하는 경우도 많은데, 미등록업체의 하자담보기간은 건설산업기본법이 적용되지 않고 아래의 민법이 적용됩니다.

즉, 이 경우에는 민법이 적용되어 1년의 하자담보기간이 적용됩니다(대부분의 인테리어 공사). 단, 토공, 건물건축 등의 하자담보기간은 5년, 석조, 석회조, 연와조, 금속 등으로 건물을 짓는 경우의 하자담보기간은 10년입니다.

​계약서에서 위 규정과 다르게 하자담보기간을 정하면 계약서가 우선합니다.

아파트, 상가건물 등 집합건물 신축의 경우

아파트 등 공동주택과 그 밖에 상가, 사무실, 오피스텔 등의 집합건물은 아래의 기간이 적용됩니다. 공동주택관리법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 정하는 하자담보기간은 대체로 비슷합니다.

​건물의 주요구조부 공사, 지반공사: 10년
그 외의 하자로서
사용승인, 인도 이전에 발생한 하자: 5년
사용승인, 인도 이후에 발생한 하자 중
대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사: 5년
설비공사, 목공사, 창호공사, 조경공사, 기타 기능상, 미관상 하자: 3년
마감공사 등 하자의 발견ㆍ교체 및 보수가 용이한 하자: 2년

​위 규정은 강행규정으로서 계약서에서 하자담보기간을 이보다 단축하더라도 그 계약조항은 효력이 없습니다.

그밖에 실무상 종종 다투어지는 문제들

하자담보기간이 언제부터 시작되는지(보통은 공사가 완성되어 인도된 때, 사용승인을 받은 때부터 시작하는데, 공사가 ‘완성’되었는지 여부가 다투어지기도 합니다),

​하자담보기간 내에 하자가 발생해야 하는지 아니면 그 기간 내에 하자보수청구를 해야 하는지(보통은 하자담보기간 내에 하자보수청구를 해야 하는 것으로 해석되므로 그 기간 내에 내용증명 등으로 하자보수청구권을 행사한 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 다만 계약서에서 이와 다른 내용으로 정하기도 하므로 계약서 검토가 필요합니다),

​하자보수청구권이 별도로 소멸시효에 걸리는지(보통은 상법상 5년의 소멸시효에 걸립니다),

​하자담보책임 이외에 채무불이행책임을 물을 수 있는지(일정 요건을 충족하면 가능합니다) 등 다양한 쟁점들이 다투어지고, 이러한 쟁점들에 대해서 법리다툼과 증거다툼이 함께 진행되지요. 각각의 쟁점들에 대해서는 자세한 설명이 필요하므로 추후 별도의 포스팅으로 설명을 드리도록 하겠습니다.

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