1. 사건 개요

A씨는 전원주택을 알아보던 중 한 부동산중개사무소가 인터넷에 올린 매물 광고에서 마음에 드는 전원주택을 발견했습니다. A씨는 부동산중개사무소에 연락 후 담당직원과 함께 해당 전원주택에 방문하여 둘러보았습니다. A씨는 집을 직접 보고 나서 이를 매수하기로 마음먹었습니다. A씨와 부동산중개사사무소는 가격에 대해서 흥정을 한 뒤 최종적으로 매매대금 액수에 합의했습니다.

부동산중개사무소와 A씨는 일단 당일에 계약금의 일부를 지급하고 며칠 뒤에 정식 계약서를 쓰면서 나머지 계약금을 지불하기로 했습니다. 해당 주택의 토지와 건물 주인은 B씨였는데, B씨는 부동산중개사무소에게 자신의 신분증을 주고 주택의 매매업무를 위탁한 상태였습니다.

부동산중개사무소는 A씨에게 문자메시지를 보내서 매매대금과 계약금 액수를 명시했고, 정식계약일, 중도금지급일, 잔금일을 일정한 범위에서 특정했습니다. 또한 ”현 시설물 상태의 계약임. 매매대금은 내부 노후화 및 소모 등 상태를 감안한 금액임. 입주 전 욕실 하자보수 조건임“을 명시했고, “입금 후 서면계약서 미작성을 이유로 계약무효를 주장할 수 없음. 입금 후 변심에 의한 해제 시 매수인은 입금액 포기, 매도인 배액배상함. 이상 내용확인 후 상이한 점 없으면 입금하시기 바랍니다”라고 기재했습니다. 그리고 A씨에게 문자메시지로 B씨의 신분증을 보냈습니다. 그런 다음 부동산중개사무소는 B씨에게 연락해서 위와 같은 매매조건에 대해서 B씨의 동의를 받은 뒤 A씨에게 B씨의 계좌번호를 전달했고, A씨는 B씨의 계좌로 계약금의 일부를 보냈습니다.
 
그런데 며칠 뒤 A씨는 매수하기로 한 주택 건물 중 썬룸이 불법증축된 사실을 알게 되었습니다. 썬룸은 테라스에 유리로 벽과 지붕을 만들어서 실내에서 일광욕을 할 수 있도록 만든 공간입니다.

이에 A씨는 부동산중개사무소를 통하여 B씨에게 계약을 취소하니 돈을 돌려달라고 요구했습니다. 그러나 B씨는 그 주변의 전원주택 대부분이 불법증축을 한 상태인데 관할 행정기관도 이를 문제삼지 않어서 걱정할 필요가 없고, 혹시라도 나중에 불법증축 부분이 문제가 되면 철거해주겠다고 하면서 A씨의 요구를 거절했습니다.

A씨는 저희 사무소를 찾았습니다. 저희는 부동산중개사무소가 A씨에 보냈던 문자메시지의 내용, 불법증축 부분의 현황, 해당 전원주택에 대한 광고 내용을 검토한 뒤 A씨를 대리하여 B씨를 상대로 지급금의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.

2. 주요 쟁점

(1) 청구내용

저희는 A씨와 B씨 사이에 계약 또는 합의가 성립하지 않은 것을 전제로 하여 해약금 또는 위약금 약정의 부존재를 이유로 한 부당이득반환청구를 했습니다.

또한 A씨와 B씨 사이에 계약 또는 합의가 성립되었다고 인정될 경우를 대비해서 사기 및 착오를 이유로 한 합의의 취소, B씨의 채무불이행을 이유로 한 합의의 해제를 주장하여 중첩적인 방법으로 가계약금의 반환을 청구했습니다.

(2) 쟁점

저희가 청구한 내용에는 여러 가지 중요한 쟁점이 숨어 있습니다.

우선 부동산중개사무소를 통하여 매매조건을 정하고 계약금의 일부를 주고 받은 것이 A씨와 B씨 사이에서 계약 또는 합의가 성립된 것으로 볼 수 있는지의 여부입니다. 보통의 가계약 상황에서는 양당사자간 계약 또는 합의의 성립이 부정되는 경우가 많지만, 이 사건의 경우에는 상대방의 신분증을 주고 받은 점, B씨와 부동산중개사무소의 관계가 일반적인 중개의뢰의 경우보다는 훨씬 가까운 점, 가격 등 매매조건의 흥정이 있었던 점이 문제될 수 있습니다.

또한 A씨가 B씨에게 계약금의 일부를 송금하기 전에 받은 문자메시지에 “입금 후 서면계약서 미작성을 이유로 계약무효를 주장할 수 없음. 입금 후 변심에 의한 해제 시 매수인은 입금액 포기, 매도인 배액배상함. 이상 내용확인 후 상이한 점 없으면 입금하시기 바랍니다”라고 기재된 것에 의하여 A씨와 B씨 사이에 해약금 또는 위약금 약정이 있는 것으로 볼 것인지 여부도 문제됩니다.

재판에서 B씨는 부동산중개사무소 직원이 A씨에게 썬룸의 불법증축 사실을 미리 설명했다고 주장하면서 이러한 내용이 담긴 부동산중개사무소 직원의 사실확인서를 제출했습니다. 이에 따라 사기 및 착오에 관한 사실관계가 다투어졌습니다.

문자메시지에 ”현 시설물 상태의 계약임. 매매대금은 내부 노후화 및 소모 등 상태를 감안한 금액임. 입주 전 욕실 하자보수 조건임“이라고 명시된 점도 불법증축된 썬룸이 사기, 취소, 채무불이행의 대상인지 여부를 판정하기 위하여 사실관계를 확정하는 데 큰 영향을 줄 수 있는 쟁점입니다.

3. 재판 결과

B씨는 주변 전원주택의 대부분이 불법증축 시설이 있고 행정당국도 이를 문제삼지 않고 있으며 혹시라도 불법증축이 문제될 경우 B씨가 이를 철거하겠다고 했으므로 채무불이행이 아니라고 주장했습니다. 이에 대하여 저희는 증축신고를 하지 않고 무단으로 증축한 위반건축물은 건축법 제79조 및 제80조에 따라 철거명령 및 이행강제금 부과의 대상이고, 나중에 A씨가 제3자에게 주택을 매도할 경우 A씨가 그 매수인에 대하여 법적 책임을 지게 되며, 비록 현재까지 관할관청이 건축법 위반사실을 인지하지 못해서 행정처분을 하지 않았다고 하더라도 추후 관할관청에 적발이 되면 건축물대장에 위반건축물로 등재될 뿐만 아니라 제재처분을 받을 우려가 있으므로 이는 매매목적물에 법률적 제한이 있는 하자에 해당한다는 판례에 따라 하자 주장을 했습니다.

B씨는 부동산중개사무소 직원이 A씨에게 썬룸의 불법증축 사실을 설명해줬다고 주장하면서 해당 직원의 진술이 담긴 사실확인서를 제출했습니다. 이에 대하여 저희는 부동산중개사무소 직원의 위 진술을 반박하면서 부동산중개사무소가 인터넷에 올린 주택홍보물에서 이 사건 주택의 장점으로 썬룸을 부각시킨 사실을 지적했고, 일반인으로서는 공연히 공개된 홍보물을 신뢰할 뿐 이를 위반건축물로 의심하는 것이 사실상 불가능하다고 강조했습니다.

A씨와 B씨 사이의 공방이 진행된 뒤 재판부는 B씨에게 A씨로부터 받았던 지급액을 전부 되돌려줄 것을 명하는 내용으로 조정에 갈음하는 결정을 내렸습니다. 조정에 갈음하는 결정이란 재판부가 양당사자에게 적절한 조정안을 제시하고 양당사자가 재판부의 조정안에 대해서 이의를 하지 않으면 그 조정안대로 재판이 확정되는 것입니다. 재판부의 조정안 내용은 사실상 A씨의 전부승소를 의미하는 것이었고, B씨가 재판부의 조정안을 그대로 수용하면서 재판은 마무리되었습니다. 결국 A씨는 B씨에게 지급했던 돈을 전액 되돌려 받게 되었습니다.

4. 실무상 주의할 점

매매건물에 불법증축 사실이 발견된 경우 매수인의 입장에서는 계약을 파기하고 싶어하는 경우가 많습니다. 그런데 법원이 불법증축이 있다는 사실만으로 계약의 취소 또는 해제를 인정하지는 않습니다. 판례는 불법증축 부분이 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자에 해당하는지, 매도인이 불법증축 사실을 알면서도 매수인에게 고지하지 않았는지, 매수인이 계약을 체결할 당시 불법증축 사실을 알았거나 쉽게 알 수 있었는데도 과실로 알지 못했는지 등 여러 요소를 고려해서 경우에 따라서는 계약의 취소 또는 해제를 인정하고, 경우에 따라서는 계약의 취소 및 해제는 불허하고 손해배상이나 대금감액만을 인정합니다.

여기에는 기술적인 분석이 생각보다 크게 작용합니다. 불법증축 부분의 발견, 발견된 불법증축 부분의 양성화 가능성과 양성화 방법, 공사비용과 공사기간 등은 하자의 중대성 판단에 있어서 중요한 요소이고, 이러한 요소에 대하여 기술적 분석을 바탕으로 접근하느냐 그렇지 않느냐에 따라 다른 증거가 제출되고, 다른 결과를 가져오게 됩니다.

높은 수준의 법리 적용을 통해서 재판을 이끌어가는 것도 중요합니다. 앞서 보는 바와 같이 이 사건에서도 애매한 요소들이 많고 상대방에게 유리해 보이는 사실관계도 있습니다. 따라서 애매하거나 부족한 부분에 대해서는 활용가능한 법리적 수단을 이용하여 이를 보완하는 것이 필요합니다. 전문분야에서의 오랜 경험이 도움이 될 수 있는 부분입니다.

저희 사무소는 오랜 기간 축적된 건축에 대한 기술분석과 부동산 법리에 대한 전문성을 바탕으로 의뢰인이 처한 상황의 강점과 약점을 분석하여 강점은 충분히 활용하고 약점은 그에 대한 해결방안을 찾아냄으로써 건축기술과 법리를 함께 동원하는 높은 수준의 서비스를 제공하고 있습니다.