1. 분양계약 해제의 경우 중도금 대출의 문제

신축 오피스텔, 상가 등을 분양받는 경우 수분양자는 계약금만을 내고 중도금은 시행사가 소개하는 대출기관을 통해서 대출받아 납입하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 분양계약이 해제되는 경우 대출받은 중도금은 어떻게 처리되는지 문제됩니다. 

2. 분양계약과 대출계약의 법률관계

분양계약과 중도금 대출계약은 서로 당사자가 다르고 계약의 내용도 다른 별개의 계약입니다. 분양계약은 분양자와 수분양자 사이의 매매계약이고, 중도금 대출계약은 금융기관과 수분양자 사이의 금전소비대차계약입니다. 따라서 원칙적으로는 분양계약과 중도금 대출계약을 별개로 나누어서 법률관계를 따져야 합니다. 분양계약이 해제되었을 때 수분양자로서는 분양계약 문제는 분양자와 해결하고, 중도금 대출계약 문제는 대출기관과 해결해야 하는 것입니다.

판례도 분양계약과 중도금 대출을 위한 여신거래약정은 계약의 당사자, 목적, 내용을 달리하는 별개의 독립된 계약으로서 수분양자의 잔금 미지급으로 인하여 분양계약이 해제되더라도 대출기관과 수분양자 사이에 체결된 여신거래약정의 효력이 당연히 소멸되지는 않고 수분양자는 여전히 대출계약의 주채무자로서 대출기관에 대하여 대출 원리금을 상환할 의무가 있다고 합니다. 

따라서 어떠한 이유로 해서 분양계약이 해제되었다고 하더라도 수분양자는 대출기관에게 중도금 대출 원리금을 직접 갚아야 합니다. 한편, 수분양자는 그동안 대출기관으로부터 빌린 대출금으로 꼬박꼬박 분양자에게 중도금을 지급했으므로 분양자를 상대로 이제 분양계약이 해제되었으니 그동안 지급했던 중도금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다.

3. 시행사의 대위변제와 구상권 행사

그런데 많은 경우 현실에서 돌아가는 양상은 이와 좀 다릅니다. 보통 분양자 또는 시행자가 수분양자의 중도금 대출에 대해 연대보증을 서기 때문입니다. 특히 수분양자가 잔금을 지급하지 못해서 분양계약이 해제되는 경우 수분양자는 대출기관에게 대출금을 갚지 못하는 경우가 많습니다. 이렇게 수분양자가 대출기관에게 대출금을 갚지 못하면 대출기관은 연대보증인인 분양자 또는 시행자에게 수분양자를 대신해서 대출금을 갚으라고 요구합니다. 분양 건물을 짓는 동안 부동산이 신탁되는 경우가 많은데 대출기관은 신탁에서 우선수익권자로 등록되므로 분양자 또는 시행자가 차질 없이 분양사업을 계속 진행하기 위해서는 수분양자의 대출금을 대신 갚아줘야 합니다. 이를 대위변제라고 합니다.

이렇게 해서 분양자가 수분양자의 중도금 대출금을 대신 갚아준 경우 분양자는 수분양자를 상대로 구상권을 행사하게 됩니다. “내가 너의 은행 빚을 대신 갚아줬으니, 네가 은행에 갚아야 할 빚을 이제 나에게 갚으라”고 요구하는 것이지요. 그런데 분양자는 그동안 중도금을 꼬박꼬박 받아왔습니다. 즉, 그동안 수분양자가 대출기관으로부터 대출을 받아 분양자에게 중도금을 지급했던 것이지요. 이제 분양계약이 해제되었으니 분양자는 그동안 받았던 중도금을 수분양자에게 돌려줘야 합니다. 그런데 분양자가 수분양자에게 구상청구하는 대출금 원금과 반대로 분양자가 수분양자에게 반환해야 할 중도금 원금은 서로 같은 금액이기 때문에 서로 주고 받을 것이 없습니다.

4. 대출금 이자의 문제

문제는 분양자가 대신 갚아준 대출이자입니다. 원칙적으로 수분양자는 분양자가 대출기관에 대신 갚아준 대출이자에 대해서 분양자에게 이를 변제할 의무가 있습니다. 다만 분양계약 당시 중도금 대출이자를 분양자 또는 시행자가 부담하기로 하는 특약이 있었는지 살펴볼 필요가 있습니다.

한편, 수분양자도 분양자로부터 중도금을 돌려받을 때 이자를 붙여서 돌려받을 수 있습니다. 민법 제548조 제2항은 계약해제의 경우 받았던 금전을 돌려줄 때 이자를 붙여서 돌려주도록 정하고 있습니다. 그리고 이때의 이자율은 분양계약서에서 따로 이자율을 정하고 있으면 그 이율에 따르고, 분양계약서에서 따로 약정이율을 정하고 있지 않으면 법정상사이율인 연 6%가 적용됩니다.

결국 분양자가 수분양자에게 구상청구하는 중도금 대출이자와 분양자가 수분양자에게 반환할 중도금에 대한 이자가 서로 같은 금액에서 상계 처리되고, 상계 후 남는 금액이 있으면 그 금액만큼 청구하게 됩니다.

5. 계약금의 귀속

한편, 수분양자가 잔금을 지급하지 못해서 분양자가 분양계약을 해제하는 경우 수분양자가 지급한 계약금은 분양계약에 따라 위약금으로 분양자에게 귀속되는 경우가 많습니다.