1. 사건 개요

A회사는 B가 소유하는 토지에 건물을 신축하고 이곳에서 엽업을 하기 위하여 해당 토지와 향후 그 위에 신축될 건물에 대하여 B와 임대차계약을 체결했습니다.

그런데 이 토지에 건물을 짓기 위해서는 개발행위제한법 등 관련 법령상 몇 가지 인허가가 필요했습니다. B는 관련 허가권자에게 각종 인허가 신청을 했고 일부는 허가를 받았으나 건축허가 신청에 대해서는 몇 가지 미비사항이 해결되지 않아서 허가가 지연되었습니다.

건축허가가 장기간 지연되는 동안 A회사의 영업환경에도 변화가 생겼습니다. 그동안 해당 토지 주변에 A회사의 경쟁업체가 이미 들어와서 시장을 선점했습니다. 이에 따라 A회사는 해당 지역에서는 더 이상 수익성이 없다고 판단하고 임대차계약을 해제하고 계약금 및 중도금의 반환을 요청했습니다. 그러나 B는 건축허가가 지연된 것은 자신의 잘못이 아니라고 주장하면서 임대차계약 해제를 부인하고 금전 반환을 거부했습니다.

A회사는 저희 사무소를 찾았습니다. 저희는 B를 상대로 소송을 제기하면서 계약금 및 중도금의 반환, 이에 대한 이자, 그리고 이에 더하여 위약금을 청구했습니다. 또한 종전에 A회사가 B에게 했던 계약해제 통지에 다소 불완전한 면이 있어서 만약을 위하여 재차 계약해제를 하였습니다.

2. 주요 쟁점

(1) 건축허가를 받아야 할 의무자가 누구인지

건축허가를 받아야 할 의무가 누구인지에 대하여 저희는 계약서의 각 항목에 따른 B의 구체적 의무사항을 제시하고, 위 의무사항에 따라 실제로 B가 이행한 내역을 제시하면서 건축허가를 받아야 할 의무자가 B임을 명확히 했습니다.

(2) 건물신축이 얼마나 지연되었을 때 채무불이행으로 볼 것인지

계약서에는 언제까지 건물을 신축해야 한다는 내용이 없었기 때문에 A회사가 이 시점에 B의 계약위반을 이유로 계약을 해제할 수 있는지 문제되었습니다. 저희는 의무이행 기한을 계약에서 확정하지 않은 경우에도 합리적으로 예상되는 기간 내에 의무를 이행하지 않을 경우 이행지체가 되는 각종 판례의 사례를 제시하면서 B가 합리적으로 예상되는 기간을 이미 도과해서 계약을 위반하였음을 명확히 했습니다.

(3) 건축허가의 지연 원인이 누구에게 있는지

B는 자신은 임대차계약의 체결 즉시 각종 인허가 신청에 착수했고 일부 인허가를 받았으며, 이에 따라 건축설계를 하여 건축허가도 신청한 뒤 허가권자와 미비점 보완을 위한 협의를 하면서 최선을 노력을 다했다고 주장했습니다. B는 건축허가가 지연된 결정적 이유에 대해서 A회사의 무리한 요구사항을 반영한 건축설계가 문제되었기 때문이라고 주장했습니다.

저희는 이 사건 토목설계도, 건축설계도, 건축허가신청서, 도로점용허가신청서를 검토하고, 해당 지방자치단체와 도시계획위원회가 B에게 보냈던 각종 공문을 검토한 뒤 진출입로 설계, 하수도 설계, 통신 설계, 환기구 설계, 급수계획, 공작물 설계, 방화구조상 출입구 설계 등의 미흡에 대해서 B가 제대로 보완조치를 하지 않은 사실, 특히 건축부지의 진출입로 설계가 ‘도로와 다른 시설의 연결에 관한 규칙’ 및 관련 조례를 위반하는 사실을 확인하고, 이러한 점에 대한 B의 귀책사유를 증명했습니다.

(4) 위약금 및 이자

B가 A회사에게 계약금 및 중도금을 반환할 경우 여기에 이자가 붙는지, 이자가 붙을 경우 얼마의 이자가 붙는지, 이와 별도로 B가 A회사에게 위약금을 지급해야 하는지 문제되었습니다.

3. 판결 결과

법원은 건축허가를 받아야 할 책임이 B에게 있다고 보고 B가 지방자치단체의 보완 요구에 대하여 적절히 대응하지 않았다고 판단하였고, 반면에 A회사가 건축허가를 받을 수 없는 설계를 고집했다는 증거도 없다고 판단하여, B의 귀책사유에 의한 채무불이행 책임을 인정했습니다.

A회사의 계약해제가 적법한지 여부에 관하여, 법원은 A회사가 소송 전에 B에게 보냈던 내용증명은 당사자 일부에게만 도달하여 해제로서 적법하지 않고, 이 사건 소송에서 소장의 송달에 의하여 계약이 해제되었다고 판단했습니다.

원상회복 및 위약금에 관하여, 법원은 계약해제에 따른 원상회복으로 B가 A회사로부터 받았던 계약금 및 중도금을 반환하고, 위약금도 지급해야 한다고 판단했습니다. 또한 원상회복금에 대한 상법상의 법정이자와 위약금에 대한 지연손해금도 인정했습니다.

4. 실무상 주의할 점

건축허가 지연의 귀책사유가 누구에게 있는지 여부는 공사계획서 및 설계도와 관련 법령을 바탕으로 전문적이고 기술적으로 판단해야 합니다. 문제점을 정확하게 분석하고 알기 쉽게 정리하여 이를 법원에 명확하게 제시하지 못하면, 중요한 공략수단을 놓친 채 겉도는 주장만을 주고받게 됩니다.

저희 사무소는 건축에 관한 높은 수준의 전문성을 바탕으로 건축허가 지연에 관한 상대방의 문제점을 분석하고 명확하게 제시함으로써 완승에 가까운 승소를 이끌어냈습니다.

또한 큰 금액이 걸려 있는 소송에서는 이자도 최대한으로 받아내는 것이 중요합니다. 이 사건의 경우 저희가 청구한 내용의 이자가 인정되어 반환금에 대한 이자가 7억 원이 넘고, 위약금에 대한 이자도 1억 원 가까이 되었습니다.