공사하자로 인한 확대손해

공사에 하자가 있는 경우 시공사는 하자담보책임이 있기 때문에 하자에 대해서 직접 보수하거나 돈으로 하자보수비를 배상해야 합니다. 그런데 공사의 하자로 인해서 건축주의 건물에 손상을 입히거나 이웃주민에게 손해를 입힌 경우에는 어떨까요? 예를 들어서, 욕실 방수공사의 하자로 인해서 아래층으로 누수가 되어 아래층의 천장, 바닥이 손상된 경우 욕실공사의 시공자는 욕실방수를 제대로 보수해야 하는 책임 외에도 아래층의 손상에 대해서도 배상해야 할까요?

결론부터 말씀드리면, 시공자는 원칙적으로 이러한 확대손해, 즉 아래층의 손상에 대해서도 배상책임이 있지만 재판실무에서는 이러한 경우 시공자의 책임을 감경해서 배상액을 낮추어주는 경우가 많습니다.

시공자가 부담하는 책임의 종류

조금 어려울 수 있지만, 시공자가 부담하는 법적 책임에는 (1) 하자담보책임, (2) 채무불이행책임, (3) 불법행위책임이 있습니다.

1. 하자담보책임

먼저, 하자담보책임은 ‘대가성‘을 유지하기 위한 책임입니다. 즉, 건축주와 시공자가 1,000만 원에 욕실공사를 하기로 계약을 체결했으면 ‘1,000만 원 = 욕실공사 완성’이라는 대가 관계가 생깁니다. 이러한 대가 관계에 따라 건축주는 1,000만 원을 지불해야 하고, 시공자는 1,000만 원 어치 욕실공사를 완성해야 합니다. 그런데 공사가 하자로 인해서 미흡하다면 1,000만 원 어치의 공사를 하지 않은 것이 되고 ‘1,000만 원 = 욕실공사 완성’의 대가성이 깨지게 됩니다. 하자담보책임은 1,000만 원 어치의 공사를 제대로 해서 ‘1,000만 원 = 욕실공사 완성’의 대가성을 맞추라는 책임입니다. 따라서 하자담보책임에 의할 때 시공자는 1,000만 원 어치만 제대로 맞추면 되고 자신이 받은 대가를 벗어나서 그 이상을 책임지지는 않습니다. 

이러한 하자담보책임에 의하면, 욕실공사의 시공자는 방수하자로 인해서 아래층으로 물이 새서 아래층이 침수피해를 입은 경우에도 욕실 방수하자를 보수함으로써 자신이 받은 대가인 1,000만 원 어치 공사를 제대로 하면 자신의 책임을 다한 것이 됩니다.

2. 채무불이행책임

​반면에, 채무불이행책임은 다른 사람과 계약을 체결한 사람이 태만히 행동해서 계약을 위반함으로써 계약상대방에게 손해를 입힌 경우 이를 배상하는 책임입니다. 이 경우에는 계약을 위반함으로써 통상 발생할 것으로 예견되는 손해에 대해서 계약을 위반한 사람이 책임을 져야 합니다.

이러한 채무불이행책임에 의할 때, 욕실공사의 시공자가 일을 태만히 함으로써 방수하자가 발생했다면 방수하자가 있을 경우 아래층으로 누수가 되어서 아래층이 손상될 것은 누구나 쉽게 예견할 수 있는 결과이므로 시공자는 아래층의 누수피해에 대해서도 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 욕실공사의 시공자가 책임을 지는 상대방은 아래층 사람이 아니라 공사계약의 상대방인 건축주입니다. 즉, 아래층 사람이 건축주(위층 사람)를 상대로 책임을 물을 경우 경우 건축주는 다시 욕실공사의 시공자를 상대로 책임을 물을 수 있는 것입니다.

3. 불법행위책임

마지막으로, 불법행위책임은 주로 계약관계에 있지 않은 사람 사이에서 자신의 잘못으로 인하여 타인에게 피해를 입힌 경우 가해자가 피해자에게 손해를 배상하는 책임입니다.

위 사례에서 누수피해를 입은 아래층 사람은 위층 욕실공사의 시공자와는 아무런 계약관계가 없으므로 만약 아래층 사람이 위층 욕실공사의 시공자를 상대로 손해배상청구를 하고자 한다면 불법행위책임을 근거로 손해배상청구를 할 수 있습니다. 다만 대개의 경우 아래층 사람은 위층 욕실공사의 시공자보다는 위층 건축주를 상대로 책임을 묻는 것이 여러가지로 유리한 점이 많습니다.

재판실무와 판례

재판실무에서도 공사하자로 인하여 발생한 확대손해에 대해서 시공자의 책임이 인정되고 있습니다. 책임의 근거는 건축주에 대해서는 채무불이행책임, 이웃주민과 같은 제3자에 대해서는 불법행위책임입니다.

구체적 사례를 보면, 외벽공사의 하자로 인해서 외벽에 설치된 시설이 파손된 경우 외벽공사의 시공자에게 시설파손에 대한 손해배상책임이 인정되었고, 옥상 바닥공사의 하자로 인해서 건물 내부가 침수된 경우 옥상 바닥공사의 시공자에게 침수피해에 대한 손해배상책임이 인정되었습니다.

다만 법원은 확대손해에 대하여 시공자의 책임을 감경해서 배상액을 낮추는 경우가 많습니다. 이를 흔히 ‘책임제한‘이라고 합니다. 법원이 판례에서 책임제한 사유로 제시하는 것이 건물이 노후된 경우, 공사 이전에 기존에도 하자가 존재했던 경우, 하자가 시공상의 잘못 외에 자연적 노후현상으로 발생했을 가능성이 있는 경우, 건축주의 사용 또는 관리상의 잘못이 있을 가능성이 있는 경우 등이 있습니다.

실무상 쟁점

결국 시공자의 시공상 하자로 인해서 건축주의 건물에 손상을 입히거나 이웃주민에게 손해를 입힌 경우 이러한 확대손해에 대해서도 시공자는 건축주에게 채무불이행책임에 의해서 손해배상책임을 지고, 이웃주민 등 제3자에게는 불법행위책임에 의해서 손해배상책임을 질 수 있습니다. 

다만 채무불이행책임과 불법행위책임은 모두 시공자에게 과실이 있었던 경우에 한하여 책임이 인정됩니다. 그런데 채무불이행책임의 경우에는 시공자에게 과실이 있었다고 추정되기 때문에 시공자가 자신에게 과실이 없었음을 증명하지 못하면 과실이 있었던 것으로 인정됩니다. 따라서 시공자의 입장에서는 자신이 설계도, 시방서, 일반적으로 승인된 자재와 공법에 맞게 시공했음을 스스로 증명해야 합니다.   

한편, 확대손해에 대해서 시공자의 책임이 인정되는 경우에도 책임이 감경되는 경우가 많기 때문에 손해배상금 액수를 놓고도 치열한 다툼이 될 수 있습니다. 손해를 입은 건축주 또는 이웃주민의 입장에서는 최대한의 손해액을 증명해야 하고, 시공자 입장에서는 건물의 노후, 기존 하자의 존재, 건축주의 관리소홀 등 감경요소를 적극적으로 증명할 필요가 있습니다.