우리나라 건축환경

비가 많이 오는 계절입니다. 아파트, 상가와 같은 집합건물이 많은 우리나라 건축환경의 특성상 누수분쟁이 생기기 쉬운 시기이기도 하지요. 우리나라 주택의 약 79%가 아파트, 연립주택, 다세대주택 등의 공동주택입니다. 작년 주택 건축허가 중 90% 이상이 아파트였습니다. 쉽게 말하면 새로 짓는 주택 건물의 90% 이상이 아파트라는 얘기입니다. 그런데 사용승인 후 20년 이상 된 노후 주택의 비율이 약 54%에 달합니다. 시간이 지남에 따라 노후 주택의 비율도 점점 더 늘어나고 있어서 노후 주택의 비율이 매년 약 2%씩 증가하고 있습니다. 상가건물도 대부분 집합건물이고, 상가용 집합건물이 노후화 되는 추세도 크게 다르지 않습니다.

집합건물에서 누수는 흔하게 발생하는 일이고 많은 경우 의도하지 않게 발생하는 경우가 대부분입니다. 아파트, 빌라, 상가 등 집합건물에서 살거나 영업하는 한 누구나가 잠재적인 누수가해자가 될 수 있고 누수피해자도 될 수 있습니다. 저 또한 누수가해자가 된 적도 있고, 누수피해자가 된 적도 있습니다. 제 주변에도 크고 작은 누수 경험을 가진 분들이 많고, 직접 누수 문제를 겪고 계신 다른 변호사님들로부터 조언을 요청받은 일도 많습니다. 누수 소송으로 법원에 갔을 때 담당 판사님 또는 조정위원님으로부터 본인이 직접 겪은 누수 경험을 듣기도 합니다.

누수소송의 문제점

​이웃간 누수가 발생했을 때 소송으로까지 비화되는 것은 안타까운 일입니다. 소송을 하게 되면 문제가 해결되기까지 오랜 시일이 걸릴 뿐만 아니라, 감정료, 변호사보수 등의 비용부담이 있기 때문입니다. 많은 경우 재판 중에 누수원인과 손해금액을 확인하기 위한 감정을 하게 되는데 그 감정료 금액이 꽤 큽니다. 건물의 규모에 따라 다르지만 최근의 감정료 추세로 보면 보통 400만 원에서 많게는 1,000만 원 넘게 들고, 경우에 따라서는 감정을 여러 번 하기도 합니다. 소송 결과에 따라서 당사자 중 일방 또는 쌍방은 합의로 해결했었더라면 굳이 지출하지 않았을 비용을 지출해야 하는 것입니다.

물론 어쩔 수 없이 소송을 통하여 법원의 도움을 받아야 할 때도 있습니다. 예를 들면, 누수피해가 계속되고 있음에도 불구하고 가해자가 아무런 조치를 취하지 않는 경우, 누수로 인한 피해 물품이 고가의 물품이거나 누수로 인한 영업손실액이 커서 손해배상금액에 대한 합의가 잘 이루어지지 않는 경우, 누수원인에 대하여 쌍방의 의견 차이가 현저하게 큰 경우 등이 그렇습니다. 하지만 많은 경우에는 서로 협의하고 양보하여 원만하게 해결하는 것이 좋습니다.

소송을 하지 않고 누수분쟁을 해결하기 위한 방법

누수 사고가 소송으로까지 가지 않기 위해서는 3가지가 필요합니다.

1. 첫 대면, 첫 통화에서의 태도

​가해자와 피해자 모두 첫 대면 또는 첫 전화통화에서 감정이 격앙되지 않도록 조심해야 합니다. 어느 한쪽이 보통의 상식에서 벗어난 대응을 할 경우가 아니라면, 서로 협의해서 원만히 문제를 해결할 수 있습니다. 하지만 감정이 격해져서 ‘말도 섞기 싫다‘고 할 정도로 돌이킬 수 없는 교착상태가 되면 서로 협의할 기회를 잃게 됩니다. 이렇게 더 이상 대화가 불가능한 교착상태에 빠지면 피해자로서는 법적 조치를 취하는 것 말고는 다른 방법이 없습니다.

2. 신속한 누수원인 파악

​신속히 누수의 원인을 파악해야 합니다. 누수의 원인을 알아야 조기에 책임소재를 가릴 수 있을 뿐만 아니라, 누수의 진행을 막아서 피해를 최소화할 수 있습니다. 누수피해자의 피해가 적어야 누수가해자의 손해배상액이 줄어들기 때문에 신속히 누수원인을 파악하는 것은 양쪽 모두에게 이익이 됩니다. 따라서 가능하면 쌍방이 합의해서 누수탐지 업체를 선정한 뒤 누수원인을 파악하는 것이 좋습니다.

누수탐지 업체를 선정할 때는 경험이 많고 체계적인 기법을 사용하는 업체를 선정해야 합니다. 저희가 의뢰인과 초기 상담을 할 때 추정한 누수원인은 나중에 재판 중에 감정을 통하여 확인되는 누수원인과 거의 일치하는 경우가 대부분입니다. 그 이유는 다양한 누수사례를 통하여 해당 사건에서 가능한 여러 누수원인을 나열한 뒤 각 증상과 정황에 의하여 가능성이 낮은 누수원인을 하나씩 제거한 뒤 필요한 누수테스트를 통하여 가장 유력한 누수원인을 추정할 수 있기 때문입니다. 따라서 누수에 관한 다양한 경험과 건축 및 설비 구조에 대한 기술적 이해가 무엇보다도 중요합니다. 그래야 불필요한 재검사 또는 재공사를 줄일 수 있습니다. 누수탐지가 반복되고 장기화되는 과정에서 초기에 협력적인 관계에 있던 당사자가 어느 시점부터 연락을 받지 않거나 적대적인 관계로 변하는 경우를 가끔 봅니다. 신속하고 정확한 누수원인의 탐지가 중요한 이유입니다.

누수원인을 파악하기 위해서 관리사무소의 협조를 얻는 것도 필요합니다. 누수원인이 공용부분일 가능성이 있는 경우에는 관리사무소가 비교적 적극적으로 누수탐지에 개입합니다. 그러나 누수원인이 공용부분이 아니라는 것이 확인된 경우에는 관리사무소가 당사자들에게 맡겨두고 일체 개입하지 않으려고 하는 경우가 많습니다. 아파트 중에는 관리사무소가 누수탐지 장비를 비치해두고 주민들의 누수 민원에 대하여 원인규명을 위한 도움을 주는 경우도 있고, 주민들로서는 이러한 관리사무소의 도움이 매우 요긴합니다. 아파트 입주자대표회의, 집합건물 관리단이 주민복리 차원에서 주민들의 누수원인 탐지에 도움을 줄 수 있도록 역할을 하는 것이 중요합니다. 아파트나 집합건물의 누수에 있어서 관리사무소의 역할에 대해서는 나중에 다시 자세한 글을 쓰겠습니다.

3. 정확한 법률정보

법적으로 누구에게 어떠한 책임이 있는지 정확히 알아야 합니다. 또한 누수피해자가 입은 피해 중 어디까지 손해배상을 받을 수 있는지, 만약 합의가 결렬되어 소송을 하게 될 경우 어떠한 결과가 예상되는지, 승소했을 때 자비로 부담해야 하는 지출액 대비 경제적 이익이 얼마나 되는지 정확히 알아야 합니다. 법을 잘못 알고 있거나 불분명하게 알고 있다면, 제대로 된 협상을 하기도 어렵고 합의가 성립하기도 어렵습니다.

인터넷에서 정보를 찾아보는 것도 중요합니다. 다만 인터넷 정보 중에는 불완전하거나 잘못된 정보도 많습니다. 예를 들어, 누수소송에서 승소하면 상대방에게 변호사비와 감정료를 모두 받아낼 수 있다고 알고 계시는 분들을 종종 봅니다. 또한 누수피해로 인해 받은 정신적 고통에 대한 위자료, 상가의 경우 누수피해로 인해서 영업에 지장을 받은 데 대한 영업손해, 인테리어 업체로부터 수리비 견적으로 받은 금액, 수리를 하는 동안 가구 등 물건을 외부창고에 보관하는 데 필요한 창고비 및 이사비 등 최대한의 금액을 청구하기를 원하시는 경우도 많습니다. 그러나 승소를 하더라도 자비로 큰 비용부담을 해야 하는 경우도 많고, 사안에 따라서는 위자료가 인정되지 않는 경우도 있으며, 청구액을 크게 늘렸을 경우의 불이익도 있습니다. 이러한 점에 대해서 정확하게 알고 있어야 합리적인 판단이 가능하며, 상대방과 협의할 때에도 합리적인 전략을 세울 수 있습니다.

가장 이상적인 것은 누수가해자와 누수피해자가 함께 전문변호사와 상담을 받는 것입니다. 쌍방이 투명하고 정확하게 법적 책임과 소송을 했을 경우 뒤따르는 각자의 득실을 이해하고 나면 결국은 원만하게 합의를 하는 것이 서로에게 가장 이익이 되는 합리적 결과임을 알게 될 가능성이 많습니다.

사회적 과제

저희 사무소는 오랜 기간 다양한 누수사건에서 최선의 결과를 이끌어내며 선도해왔지만, 한편으로는 적은 규모의 누수에 대한 소송은 종국적으로는 당사자에게 실리적이지 못하다는 현실인식 하에 가능한 한 소송을 하지 않고 문제를 해결하려는 노력을 기울이고 있습니다. 앞서 설명드린 것처럼, 누수원인과 법적 책임 관계를 정확히 알기만 한다면, 많은 누수분쟁이 소송 없이 원만하게 해결될 수 있을 것입니다. 아파트, 상가와 같은 집합건물이 많고 건물이 점차 노후화되어 가는 우리나라 건축환경의 특성상 누수분쟁을 소송으로 해결하는 것은 사회경제적으로도 불필요한 손실입니다. 지방자치단체의 지원과 계도 하에 아파트 입주자대표회의, 집합건물 관리단이 누수탐지를 위한 조력 수단을 마련한다면 경제적 관점에서는 물론이거니와 이웃간의 정서적 관점에서도 많은 에너지와 비용이 절약될 것입니다.